في سوق العقارات في دبي، كان هناك اتجاه واحد ثابت على مدى السنوات القليلة الماضية: عدم التوافق الكبير بين عمليات التسليم الفعلية وتوقعات العرض السنوية. تراوحت معدلات الإنجاز (نسبة الوحدات المسلمة إلى الوحدات المعلنة) بين 40 و 50 في المائة على مدى السنوات الخمس إلى السبع الماضية.
مصدر هذا التأخر متعدد الجوانب. نظرًا لأن العديد من العناصر المختلفة تحتاج إلى التوافق للوفاء بالمواعيد النهائية المتوقعة، لا يمكن دائمًا توقع التأخير في عمليات التسليم حتى من قبل المطورين الأكثر ضميرًا. تحتاج عوامل مثل تسليم الموردين/البائعين ومصادر التمويل والعمليات القانونية والامتثال، من بين مجموعة من العوامل الأخرى، إلى العمل بسلاسة لضمان تسليم المشروع في الوقت المناسب. علاوة على ذلك، نظرًا لأن دبي تضم عددًا كبيرًا جدًا من جنسيات المستثمرين الدوليين، فإن طلب المستثمرين يتأثر بشكل كبير بقوى السوق الخارجية من خارج المنطقة.
وقد لوحظ هذا التأثير على طلب المستثمرين بشكل واضح في العديد من الحالات مثل تقلب أسعار النفط خلال الفترة 2014-16، والتأثير على المعنويات الاقتصادية العامة، وتعزيز الدولار الذي يرتبط به الدرهم والتطورات السياسية في أسواق المصدر التقليدية التي أدت إلى تقلبات العملة (انخفاض الروبل الروسي، وقرار خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي الذي يؤثر على الجنيه البريطاني وسحب العملة في الهند).
يمكن أن يكون لهذا الاتجاه تأثير واضح على قوى السوق. على سبيل المثال، بسبب العرض الزائد المحتمل، قد يتأخر المشترون في دخول السوق، ويتوقعون المزيد من الفرص للشراء بسعر أقل. وبالمثل، قد يبدأ المطورون في إطلاق تطويراتهم الجديدة في وقت لاحق من أجل تحقيق العوائد المرجوة. على الجانب الآخر، على الرغم من أن هذا التناقض قد أجج المخاوف بشأن زيادة العرض، إلا أن التأخر في عمليات التسليم قد ساعد في الواقع ظروف السوق من خلال الحد نسبيًا من الانخفاض في معدلات المبيعات والإيجار.
وبالنظر إلى محركات الطلب، تشهد دبي نموًا سكانيًا قويًا. وفقًا لمركز دبي للإحصاء، زاد عدد السكان بأكثر من 250,000 شخص كل عام على مدار العامين الماضيين. وحتى على افتراض أن غالبية هذه الفئة السكانية تنتمي إلى شريحة الدخل المنخفض والمتوسط وأن نصف هذه المجموعة فقط تبحث عن السكن، فإن هناك حاجة إلى أكثر من 29000 وحدة كل عام، مع حجم الأسرة البالغ 4.3 شخص لكل وحدة. ومع ذلك، لم يتجاوز عدد الولادات 18,000-21,000 كل عام على مدى السنوات الخمس الماضية، مما يشير إلى الطلب الأساسي.
ومع ذلك، فإن العرض (نوع الوحدة) يتكيف مع الطلب مع تسليم المزيد من المخزون في قطاع السوق المنخفض إلى المتوسط. على سبيل المثال، تمت أكثر من 85 في المائة من عمليات التسليم المكتملة حتى الآن في المناطق الخارجية مثل دبي لاند، ودائرة قرية جميرا، وواحة دبي للسيليكون، والفرجان، وما إلى ذلك، في حين تم تسليم 15 في المائة فقط في المناطق المركزية في دبي مارينا ونخلة جميرا وأبراج بحيرات جميرا. علاوة على ذلك، تم إبرام أكثر من 49 في المائة من المعاملات منذ بداية العام حتى الآن بأقل من مليون درهم.
لقد شهدنا أيضًا عددًا كبيرًا من اللوائح التي تم الإعلان عنها وتنفيذها من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي على مدار السنوات القليلة الماضية، مما عزز ثقة المستثمرين. على المدى القصير، قد يؤدي هذا إلى نظرة متحفظة تجاه تطوير العقارات حيث سيتعين على المطورين ضمان بيانات مالية صحية قبل الشروع في التطوير. ومع ذلك، على المدى الطويل، من المتوقع أن تؤدي هذه الخطوات إلى تحسين القدرة التنافسية للسوق والأساسيات، مما يعزز مكانة دبي كوجهة عالمية مفضلة للاستثمار العقاري.
