أبوظبي، الإمارات العربية المتحدة، 31 أغسطس 2026: أصدرت شركة Cushman & Wakefield Core تحديث منتصف العام لسوق أبوظبي للنصف الأول من عام 2026، والذي يُظهر انتقال السوق من النمو الاستثنائي إلى مرحلة أكثر انتقائية. تراجعت أسعار مبيعات الوحدات السكنية والإيجارات بشكل طفيف على أساس ربع سنوي بعد سلسلة طويلة من المكاسب، في حين استمر سوق المكاتب في الانكماش، مع اقتراب الإشغال من السعة وارتفاع الإيجارات بشكل حاد.
تشمل النتائج الرئيسية ما يلي:
- تضاعفت عمليات إطلاق الوحدات السكنية الجديدة تقريبًا على أساس سنوي، من 7019 وحدة في 29 مشروعًا في النصف الأول من عام 2025 إلى 13073 وحدة عبر 43 مشروعًا في النصف الأول من عام 2026
- وصلت أحجام المبيعات خارج الخطة إلى ما يقرب من خمسة أضعاف مستويات السوق الثانوية، مع اتساع الفجوة منذ منتصف عام 2025
- بلغ متوسط أسعار مبيعات الوحدات السكنية على مستوى المدينة 16,368 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع في الربع الثاني من عام 2026، بزيادة قدرها 22٪ على أساس سنوي ولكنه انخفض بنسبة 1٪ على أساس ربع سنوي، وهو أول انخفاض ربع سنوي منذ أواخر عام 2021
- بلغ متوسط الإيجارات السكنية 945 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع سنويًا في الربع الثاني من عام 2026، بزيادة 4٪ على أساس سنوي ولكن بانخفاض 5٪ على أساس ربع سنوي
ارتفعت إيجارات المكاتب بنسبة 15٪ على أساس ربع سنوي و 32٪ على أساس سنوي لتصل إلى 2,182 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع سنويًا، حيث بلغت نسبة الإشغال في الدرجة الأولى والدرجة الأولى حوالي 99٪ وإشغال المكاتب على مستوى المدينة بنسبة 93٪. ينتقل سوق العقارات السكنية في أبوظبي من فترة نمو استثنائي إلى فترة تتسم بقدر أكبر من التمايز. وقاد المطورون المدعومون من الحكومة مثل Aldar و Modon نشاط الإطلاق، واستهدفوا بشكل متزايد طلب السوق المتوسطة والمستخدمين النهائيين. تستمر المبيعات خارج الخطة في قيادة أحجام المعاملات بهامش كبير، في حين تراجعت أسعار المبيعات والإيجارات بشكل متواضع على أساس ربع سنوي، وهو تحول يصفه التقرير بأنه إعادة توازن طبيعية وليس تصحيحًا. يروي سوق المكاتب قصة مختلفة، حيث يؤدي العرض المحدود إلى إبقاء الإشغال بالقرب من السعة الكاملة وارتفاع الإيجارات بوتيرة تضع أبوظبي بين أسواق المكاتب الأقوى أداءً في المنطقة.
وقال براثيوشا غورابو، رئيس قسم الأبحاث في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «اعتمد نمو أبوظبي إلى حد كبير على المطورين المدعومين من الحكومة، وبدلاً من التراجع وسط حالة عدم اليقين الإقليمية، قاموا بإعادة توجيه جهودهم نحو طلب المستخدم النهائي والمنتجات متوسطة المخاطر. تظهر هذه المرونة الآن على شكل تمايز وليس نموًا موحدًا، مع انخفاض أسعار المبيعات والإيجارات بشكل متواضع حتى مع استمرار قوة أحجام الإطلاق والنشاط خارج الخطة. وعلى النقيض من ذلك، لا يزال سوق المكاتب يتسم بالندرة، ومن المرجح أن يستمر نقص العرض لبعض الوقت حتى الآن».
السوق السكني
**هل يقوم المطورون بمواءمة عمليات الإطلاق مع طلب المستخدم النهائي؟ ** تضاعفت أحجام الإطلاق الجديدة تقريبًا على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2026، لتصل إلى 13073 وحدة في 43 مشروعًا، ارتفاعًا من 7019 وحدة في 29 مشروعًا في النصف الأول من عام 2025. وجاءت «مدن» في الصدارة مع «حديريات غولف إستيتس» و «تارا بارك»، تليها «الدار» مع «ياس بارك بليس» و «حدائق الغدير»، إلى جانب أكثر من 20 مطورًا آخر من بينهم «شوبا ريالتي» و «إمكان العقارية» و «أورا». أصبحت عمليات الإطلاق في السوق المتوسطة بشكل متزايد بدلاً من المنتجات الفاخرة وذات العلامات التجارية التي كانت سائدة قبل الصراع الإقليمي في أوائل الربع الأول من عام 2026، مما يعكس التحول نحو المغتربين المقيمين والمشترين الذين ينتقلون من دبي.
** هل ما زالت شركة Off-Plan تقود السوق؟ ** بلغت المبيعات خارج الخطة ما يقرب من خمسة أضعاف أحجام السوق الثانوية في النصف الأول من عام 2026، وهي فجوة اتسعت منذ منتصف عام 2025. بلغ متوسط أسعار المبيعات على مستوى المدينة 16,368 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع في الربع الثاني من عام 2026، بزيادة قدرها 22٪ على أساس سنوي، حيث بلغت الشقق ما يقرب من 17,679 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع والفيلات بسعر 12,619 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع. تراجعت الأسعار بنسبة 1٪ على أساس ربع سنوي، وهي أول فترة توقف منذ أواخر عام 2021. استمر النمو في معظم المناطق، بقيادة شقق الريف داون تاون (+ 40% على أساس سنوي)، متقدةً على العناوين الرئيسية مثل جزيرة ياس وجزيرة السعديات، التي تستمر في النمو من قاعدة أعلى. تشير أحجام المعاملات المرنة إلى التبريد الطبيعي بدلاً من التصحيح.
** هل بدأت الإيجارات في البرودة؟ ** بلغ متوسط الإيجارات السكنية 945 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع سنويًا في الربع الثاني من عام 2026، بزيادة 4٪ على أساس سنوي ولكن بانخفاض 5٪ على أساس ربع سنوي، حيث بدأت القدرة على تحمل التكاليف ومقاومة المستأجرين في التأثير. وقادت كل من جزيرة السعديات (+ 18%) وشاطئ الراحة (+ 13%) نمو الشقق، في حين كانت الفلل مختلطة، حيث ارتفعت بنسبة 17-23% في السعديات وجزيرة ياس مقابل انخفاض بنسبة 10% في حدائق الراحة. إن الحد الأقصى الذي حدده ADREC بنسبة 0٪ على الزيادات في الإيجارات، اعتبارًا من 2 يونيو 2026، يمنع الآن ارتفاع الإيجارات عند التجديد في معظم السوق، على الرغم من أن ADGM وجزيرة الريم والإنشاءات الجديدة لا تزال معفاة، مما يخلق سوقًا ذات سرعتين.
سوق المكاتب وقال ديفيد شورت، رئيس المبيعات التجارية والتأجير في أبوظبي في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور: «لا يزال سوق المكاتب في أبوظبي يتميز بالندرة. تخبرك نسبة الإشغال في الدرجة الأولى والدرجة الأولى التي تبلغ حوالي 99٪ أنه لا يوجد فعليًا أي توفر مفيد في الطرف العلوي، ومع عمليات الإكمال المحدودة قبل عام 2028، لن يتغير ذلك بسرعة. ومن الجدير بالذكر مدى تنوع الطلب على الرغم من عدم اليقين الإقليمي، حيث تتنافس البنوك والتمويل والقطاع العام وخدمات الأعمال على نفس المجموعة المحدودة من المساحة. ويتعين على الشاغلين اتخاذ المزيد من القرارات مسبقًا والنظر بشكل متزايد إلى بدائل الدرجة الأولى خارج المجموعات الأساسية، وحتى مخزون الدرجة B في وضع جيد، وذلك ببساطة لتأمين المساحة التي يحتاجون إليها».
** لماذا يستمر نقص العرض في تحديد السوق؟ ** لم يتم الانتهاء من أي مساحة مكتبية جديدة في الربع الثاني من عام 2026، بعد تسليم 48,000 متر مربع في الربع الأول، معظمها في ميدان مدينة مصدر. ومن المتوقع زيادة مساحة 47,000 متر مربع بحلول نهاية العام، ليصل إجمالي عمليات التسليم 2026 إلى حوالي 95,000 متر مربع. ومع ذلك، فإن جزءًا كبيرًا من هذه المساحة مؤجر مسبقًا بالفعل، مما يترك توافرًا جديدًا محدودًا في السوق ويعزز قوة طلب المحتل على الأسهم من الدرجة الأولى وسط نقص العرض. لا يزال خط الأنابيب ضعيفًا حتى عام 2028، مع توقع 35,000 متر مربع فقط في عام 2027 و 82,000 متر مربع في عام 2028، قبل أن يرتفع إلى حوالي 174,000 متر مربع في عام 2029. ارتفعت إيجارات المكاتب في جميع أنحاء المدينة بنسبة 15٪ على أساس ربع سنوي و 32٪ على أساس سنوي لتصل إلى 2,182 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع سنويًا، وبلغت نسبة الإشغال في الدرجة الأولى والدرجة الأولى حوالي 99٪. تتجاوز الإيجارات الرئيسية في سوق أبوظبي العالمي، الذي يقع خارج سقف الإيجار، الآن 6000 درهم إماراتي للمتر المربع، مما يوسع فجوة الأسعار مع الأسهم من الدرجة A والدرجة B ويدفع بعض السكان إلى استكشاف بدائل أكثر فعالية من حيث التكلفة في جزيرة الريم.
**من أين يأتي الطلب؟ ** قادت الخدمات المصرفية والمالية الاستفسارات المكتبية في النصف الأول من عام 2026 بنسبة 20٪، مدفوعة بالتوسع المستمر داخل ADGM. كما ظل القطاع العام وخدمات الأعمال والنفط والغاز محركات الطلب الرئيسية، في حين تكتسب التكنولوجيا والدفاع زخمًا. وظل الطلب يتركز على الوحدات متوسطة الحجم التي تتراوح مساحتها بين 200 و600 متر مربع، وكان سوق أبوظبي العالمي وجزيرة الريم من المواقع المفضلة، مما يعكس النظم البيئية المالية والتجارية الراسخة.
** H2 2026 وما بعده: ما يجب مراقبة** وبالنظر إلى المستقبل، من المتوقع أن يشهد سوق العقارات السكنية في أبوظبي مزيدًا من التراجع الملحوظ في الأسعار والإيجارات مع زيادة العرض الجديد تدريجيًا في خيارات المشتري والمستأجر، على الرغم من أن عمليات التسليم لا تزال مركزة في المجمعات الرئيسية المخطط لها. من المتوقع أن يظل سوق المكاتب ثابتًا لصالح الملاك، مع احتمال حدوث تخفيف كبير في العرض قبل 2028-2029.
لا تزال توقعات أبوظبي مدعومة بأساسيات قوية، حيث يحافظ المطورون المدعومون من الحكومة على العرض بشكل وثيق مع طلب المستخدم النهائي ونقاط الأسعار التي يمكن الوصول إليها. يجب أن يدعم الاستثمار الأجنبي القوي ودعم الثروة السيادية وخط الأنابيب المتنامي لمشاريع البنية التحتية والوجهات السوق خلال مرحلته التالية الأكثر قياسًا، حتى مع تراجع أسعار المساكن ونمو الإيجارات عن المستويات المرتفعة الأخيرة.
