سوق العقارات في دبي يدخل مرحلة أكثر توازناً مع زيادة المشترين والمستأجرين

** دبي، الإمارات العربية المتحدة، 17 أغسطس 2026: ** أصدرت شركة Cushman & Wakefield Core تحديث منتصف العام لسوق دبي للنصف الأول من عام 2026، مما يكشف عن تباطؤ سوق العقارات وزيادة توازنه بعد عدة سنوات من النمو الاستثنائي. تباطأ نشاط المعاملات، واكتسب المشترون والمستأجرون قوة تفاوضية أكبر، وأصبح المطورون أكثر انتقائية، بينما تستمر الأسعار والأصول الرئيسية في إظهار المرونة النسبية.

تشمل النتائج الرئيسية ما يلي:

• من المقرر تسليم حوالي 55600 وحدة سكنية في عام 2026، وهو أعلى إجمالي سنوي منذ عام 2008

• في حين تراجعت أحجام المعاملات بشكل كبير، ظلت أسعار الوحدات السكنية مرنة نسبيًا، حيث انخفضت أسعار المبيعات على مستوى المدينة بنسبة 4٪ والإيجارات بنسبة 6٪ على أساس ربع سنوي

• انخفضت عمليات إطلاق الشقق بنحو 58٪ على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2026 وتم إطلاق الفلل بنحو 78٪، حيث قام المطورون بتقليص عمليات الإطلاق لتتماشى مع ظروف السوق

• في السوق الثانوية، استحوذت معاملات الرهن العقاري على 48٪ من مبيعات الوحدات السكنية الثانوية في النصف الأول من عام 2026، ارتفاعًا من 37٪ في النصف الأول من عام 2022 وأعلى حصة في خمس سنوات مما يشير إلى زيادة طلب المستخدم النهائي

• انخفض متوسط إيجارات المكاتب بنسبة 2٪ على أساس ربع سنوي إلى 205 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع في الربع الثاني من عام 2026، وهو أول انخفاض ربع سنوي منذ ما يقرب من خمس سنوات، على الرغم من أن الإيجارات لا تزال أعلى بنسبة 9٪ عن العام الماضي

• انخفضت أحجام سوق مبيعات المكاتب الثانوية في دبي بنسبة 53٪ على أساس ربع سنوي و 43٪ على أساس سنوي، في حين ظل حجم مبيعات المكاتب غير المخطط لها أعلى بنسبة 507٪ عن النصف الأول من عام 2025 بسبب إطلاق مشاريع المكاتب الطبقية (الوحدات المكتبية المملوكة بشكل فردي) مؤخرًا

تتم إعادة ضبط سوق العقارات في دبي عبر كل من القطاعين السكني والمكتبي. وقد دفعت حالة عدم اليقين المتزايدة بعض المشترين والمستثمرين والمستأجرين إلى اعتماد نهج أكثر حذرًا، مع تراجع حجم المعاملات واتساع الفجوة بين توقعات المشتري والبائع. ومع ذلك، أثبتت الأسعار أنها أكثر مرونة بكثير من مستويات النشاط. انخفضت أسعار مبيعات الوحدات السكنية بنسبة 4٪ على أساس ربع سنوي وانخفضت الإيجارات بنسبة 6٪، في حين انخفض متوسط إيجارات المكاتب بنسبة 2٪ فقط، وهو أول انخفاض ربع سنوي لها منذ ما يقرب من خمس سنوات.

التعديل بعيد عن الزي الرسمي. تستمر المواقع السكنية الرئيسية والمكاتب من الدرجة الأولى في إظهار المرونة، بينما تتركز الظروف الأكثر ليونة في المناطق السكنية ذات العرض العالي ومخزون المكاتب القديمة. ستكون سرعة استجابة الطلب لتحسين ظروف السوق أمرًا بالغ الأهمية للأداء خلال النصف الثاني من عام 2026 وحتى عام 2027.

قالت براثيوشا غورابو، رئيسة قسم الأبحاث في شركة كوشمان آند ويكفيلد كور:

«السؤال الرئيسي الآن هو مدى سرعة استجابة الطلب مع تعديل ظروف السوق. تواصل دبي الاستفادة من الأساسيات الاقتصادية القوية، إلى جانب المبادرات الحكومية المصممة لجذب الشركات والمقيمين والاستثمار. يجب أن تساعد هذه المحركات الهيكلية في دعم الاستيعاب وتوفير أساس متين للسوق أثناء تحركه خلال المرحلة التالية من الدورة».

السوق السكني

** هل العرض يمثل حقًا مخاطرة كبيرة؟ **

وتم تسليم أكثر من 23,600 وحدة سكنية في النصف الأول من عام 2026، ومن المتوقع تسليم 32,000 وحدة أخرى في النصف الثاني من العام، ليصل عدد الوحدات التي تم تسليمها للعام بأكمله إلى حوالي 55,600 وحدة، وهو أعلى إجمالي سنوي منذ عام 2008. في حين أنه من المقرر الانتهاء من ما يقرب من 525,000 وحدة حتى عام 2030، إلا أن حوالي 186,000 وحدة فقط قد تقدمت بما يتجاوز 20٪ من مراحل البناء. لذلك من المتوقع أن تنخفض عمليات التسليم الفعلية بشكل جوهري إلى ما دون العرض المقرر، مما يؤدي إلى إطالة دورة التسليم والسماح للطلب بمزيد من الوقت لاستيعاب المخزون الجديد. وهذا يقلل من خطر حدوث صدمة مفاجئة في العرض على مستوى السوق، على الرغم من أنه من المرجح أن يظل الضغط أكثر وضوحًا في المناطق الفردية ذات العرض المرتفع.

**هل يقوم المطورون بمواءمة عمليات الإطلاق مع ظروف السوق؟ **

انخفضت عمليات إطلاق الشقق الجديدة بنحو 58٪ على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2026، بينما انخفضت عمليات إطلاق الفلل بنسبة 78٪، حيث أصبح المطورون أكثر انتقائية وسط ظروف السوق الأكثر ليونة وعدم اليقين الإقليمي. تستهدف المشاريع الجديدة بشكل متزايد طلب السوق المتوسطة والمستخدمين النهائيين، في حين يتم استخدام الحوافز مثل الإعفاءات من الرسوم وشروط الدفع الممتدة للحفاظ على زخم المبيعات دون خفض الأسعار بشكل جوهري.

** هل يستعيد المستأجرون القوة التفاوضية؟ **

مع وجود ما يقرب من ثلاثة أرباع منازل دبي يشغلها المستأجرون، يعد سوق الإيجار مؤشرًا رئيسيًا للظروف المتغيرة. انخفضت الإيجارات على مستوى المدينة بنسبة 6٪ على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من عام 2026 وهي الآن أقل بنسبة 3٪ على أساس سنوي، على الرغم من اختلاف الأداء بشكل كبير بين المجتمعات. أدى ارتفاع عمليات التسليم وضغوط القدرة على تحمل التكاليف والانكماش المؤقت في مجموعة المستأجرين إلى تخفيف الطلب، مما أدى إلى تحويل السوق تدريجياً من الظروف المفضلة للمالك إلى بيئة أكثر تنافسية. وبالنظر إلى المستقبل، من المتوقع أن يكون نشاط التأجير مدفوعًا بشكل متزايد بنقل السكان الحاليين بحثًا عن قيمة أفضل، مما يمنح المستأجرين مزيدًا من الخيارات والقوة التفاوضية. يجب أن تدعم مبادرات مثل خطط Flexi-Rent وضمان الإيجار السوق أيضًا من خلال منح المستأجرين مرونة أكبر في الدفع مع تزويد الملاك بمزيد من اليقين بشأن الدخل.

**هل دبي سوق للمشترين الآن؟ **

في حين أن القوة التفاوضية تتحول تدريجياً نحو المشترين، فإن دبي ليست بعد سوقًا حقيقيًا للمشترين. تراجعت أحجام المعاملات بشكل كبير، لكن الأسعار أثبتت أنها أكثر مرونة، حيث انخفضت أسعار المبيعات على مستوى المدينة بنسبة 4٪ على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من عام 2026 إلى 1855 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع، بينما ظلت مرتفعة على أساس سنوي في معظم المناطق التي نتابعها. يتجه السوق نحو ديناميكية سوق أكثر صحة، حيث يتمتع المشترون بمزيد من الخيارات والرافعة المالية، ولكن العقارات عالية الجودة ذات الأسعار الجيدة تستمر في جذب الطلب الصحي.

تباطأ النشاط خارج الخطة حيث قلل المطورون من عمليات الإطلاق الجديدة وأصبح المستثمرون أكثر حذرًا، بينما تشهد السوق الثانوية فجوة متزايدة بين توقعات أسعار المشتري والبائع. قاعدة المشتري تتغير أيضًا. استحوذت عمليات الشراء المدعومة بالرهن العقاري على 48٪ من المبيعات الثانوية في النصف الأول من عام 2026، ارتفاعًا من 37٪ في النصف الأول من عام 2022 وأعلى حصة في خمس سنوات، مما يشير إلى الدور المتنامي للمالكين والمحتلين وديناميكية السوق الصحية.

سوق المكاتب

قال روبرت توماس، رئيس وكالة المكاتب في Cushman & Wakefield Core:

«يجب النظر إلى الانخفاض في إيجارات المكاتب في سياقه. نحن نشهد اختلافًا واضحًا بين مساحة الدرجة الأولى، حيث تظل نسبة الإشغال أعلى من 96٪ والتوافر محدود للغاية، وبين الفئة B القديمة والمخزون الطبقي، حيث يتعين على الملاك العمل بجد للاحتفاظ بالمستأجرين وجذبهم. وتواصل الشركات العالمية النظر إلى دبي كمركز إقليمي استراتيجي، ولكنها أصبحت أكثر مراعاة في كيفية ومكان وزمان التزامها بالفضاء».

** كيف يتصرف الملاك والمستأجرون؟ **

كان سوق المكاتب في دبي واحدًا من أقوى الأسواق أداءً على مستوى العالم لمدة خمس سنوات مع ارتفاع معدلات الإشغال بشكل استثنائي ونمو الإيجارات بمعدل رقمين. هذا الجري يبرد الآن. تراجع التأجير اعتبارًا من مارس 2026 حيث أدت حالة عدم اليقين الإقليمية إلى جعل المستأجرين أبطأ وأكثر حذرًا. يقوم الملاك المؤسسيون بحماية الإيجارات الرئيسية والاعتماد على مبادرات دعم المحتل والامتيازات للاحتفاظ بالمستأجرين. يتركز تخفيض الإيجارات في مخزون الدرجة B والفئة الأولية، والذي يشكل ما يقرب من 70٪ من مخزون المكاتب في دبي. انخفضت الإيجارات على مستوى المدينة بنسبة 2٪ على أساس ربع سنوي، وهو أول انخفاض ربع سنوي منذ ما يقرب من خمس سنوات، على الرغم من أنها لا تزال أعلى بنسبة 9٪ عن العام الماضي. وقد انخفض معدل الإشغال أيضًا، حيث أدت عمليات النقل وانتهاء عقود الإيجار والحجم المناسب إلى إعادة المزيد من المساحات الثانوية إلى السوق، على الرغم من أن الإشغال على مستوى المدينة لا يزال عند 92.4٪، ولا تزال المباني من الدرجة الأولى أعلى من 96٪. لا يزال المحتلون العالميون ينظرون إلى الإمارات العربية المتحدة كمركز إقليمي استراتيجي يتمتع بإمكانية الوصول العميق إلى المواهب، وبينما أدت حالة عدم اليقين الإقليمية إلى تأخير بعض التوسعات ودخول الأسواق الجديدة، إلا أنها لم تؤدي إلى أي تقليص أو إعادة تخصيص ذات مغزى.

** لا يزال العرض من الدرجة الأولى ضيقًا مع توسع مساحة Flex**

لا يزال العرض على المدى القريب شحيحًا، حيث من المقرر أن يتم تخصيص 1.13 مليون قدم مربع فقط في النصف الثاني من عام 2026، وقد تم الالتزام بمعظمها مسبقًا بالفعل. في حين أن أكثر من 19 مليون قدم مربع قيد الإنشاء حتى عام 2030، فمن غير المتوقع أن تصل الغالبية إلى السوق حتى عام 2028 فصاعدًا. ونتيجة لذلك، لا تزال نسبة الإشغال من الدرجة الأولى أعلى من 96%، مع استمرار التوافر المحدود في دعم الإيجارات الرئيسية، في حين أن ضغوط الإيجار أكثر وضوحًا في المخزون القديم من الدرجة «ب» والفئة «ستراتا».

وفي الوقت نفسه، أصبح مشغلو المركبات المرنة مصدرًا مهمًا بشكل متزايد للطلب على المكاتب، حيث يمثلون الآن أكثر من 2.5٪ من إجمالي مخزون المكاتب في دبي بعد استيعاب أكثر من 550 ألف قدم مربع في العامين الماضيين. يواصل معظم المشغلين السعي للتوسع على الرغم من ظروف السوق الأكثر ليونة، بينما يقوم الملاك بشكل متزايد بدمج مساحة العمل المرنة في أصولهم لدعم الإشغال وتفعيل ألواح الأرضيات الأكبر حجمًا. كما يساعد القطاع في وضع معايير تسعير جديدة للمساحات المكتبية عالية الجودة والمجهزة بالكامل في جميع أنحاء دبي.

**ماذا يحدث في سوق المبيعات؟ **

يُظهر سوق المبيعات انقسامًا أكثر حدة. انخفضت المعاملات الثانوية بنسبة 53٪ على أساس ربع سنوي و 43٪ على أساس سنوي، وهي الآن أقل من نصف مبيعات المكاتب، حيث يفضل المشترون التطورات الجديدة على أسهم الطبقات القديمة. لا تزال المبيعات خارج الخطة أعلى بنسبة 507٪ عن النصف الأول من عام 2025، على الرغم من انخفاضها بنسبة 25٪ على أساس ربع سنوي مع تراجع معنويات المستثمرين.

** H2 2026 وما بعده: ما يجب مشاهدته**

وبالنظر إلى المستقبل، من المتوقع حدوث مزيد من الاعتدال خلال النصف الثاني من عام 2026، على الرغم من أن وتيرة التعديل وعمقه سيعتمدان بشكل متزايد على مدى سرعة استجابة الطلب. وستكون أحجام المعاملات السكنية وعمليات التسليم الفعلية وطلب المستخدم النهائي مؤشرات رئيسية، في حين ستوفر الاستفسارات المتعلقة بتأجير المكاتب والتأجير المسبق والإشغال أوضح إشارات الثقة في الأعمال. يمكن أن يوفر الطلب المتزايد على المساحات المكتبية المرنة حاجزًا إضافيًا حيث يعطي المستأجرون الأولوية للرشاقة.

ستحدد هذه المؤشرات معًا ما إذا كان التعديل الحالي لدبي سيبدأ في الاستقرار خلال النصف الثاني من عام 2026 أو يمتد إلى عام 2027.