من غير المرجح أن يشهد سوق العقارات في دبي العديد من عمليات التسليم هذا العام كما حدث في عام 2019، عندما تم الانتهاء من أكثر من 32,000 منزل. في الأشهر الثلاثة الأولى من هذا العام، تم الانتهاء من حوالي 5000 وحدة سكنية جديدة - أقل بكثير من 6900 وحدة تم تسجيلها في نفس الفترة من العام الماضي.
ومع احتمال أن يشهد الربع الثاني مزيدًا من الانخفاض في عمليات الإنجاز، فإن اختلال التوازن الحالي بين الطلب والعرض في دبي سيكون لديه المزيد من الوقت للاستقرار. بعبارة أخرى، يمنح سوق العقارات بعض الراحة، لأنه كان من المقرر تسليم ما يزيد عن 50,000 وحدة هذا العام، وفقًا لتوقعات ما قبل تفشي COVID-19.
يقول تقرير جديد صادر عن شركة Cushman & Wakefield Core، الشركة الاستشارية: «لقد شهدنا تباطؤًا في أحجام التسليم». «نتوقع أن تنخفض أحجام التسليم المستقبلية مع تأثر الجداول الزمنية للبناء وسلاسل التوريد جنبًا إلى جنب مع انخفاض الطلب. «من المتوقع إجراء المزيد من التنقيحات الهبوطية على توقعات العرض لأنها ستعتمد بطبيعتها على فترة الوباء والوتيرة التي [تعود بها] ثقة المشتري مع تكيف المطورين مع ظروف السوق المستمرة.»
ضغوط الموعد النهائي أيضًا، لن يركز المطورون على تصفية مشاريعهم قبل تاريخ افتتاح المعرض في أكتوبر. والآن بعد تأجيل الحدث العالمي إلى العام المقبل، سيكون لدى المطورين المزيد من الوقت لتقييم أولوياتهم الفورية وتعديلها وفقًا لذلك. والأهم من ذلك، احصل على قراءة أفضل لما يحتمل أن يفعله المشترون.
وحتى الآن، لم يكن هناك سوى إطلاق رئيسي واحد في دبي، وهو «دانوب»، حيث تجاوزت المرحلة الأولى من المبيعات علامة 80 في المائة، وفقًا للمطور.
تخفيف الرهن العقاري في الأسابيع الأخيرة، خفف البنك المركزي الإماراتي أيضًا معايير الإقراض العقاري، ورفع الحد الأقصى لمقدار البنوك التي يمكن أن تقرضها للمشترين لأول مرة. لا يزال من السابق لأوانه تحديد ما إذا كان ذلك بحد ذاته سيحفز جولة جديدة من الشراء. (يمكن للبنوك تقديم قروض تصل إلى 80 في المائة من قيمة العقار مقارنة بـ 75 في المائة في وقت سابق.)
قالت شركة Allsopp & Allsopp للوساطة العقارية إن 62 في المائة من مشتريها اشتروا برهن عقاري في الأشهر الثلاثة الأولى.
**ماذا عن مشاعر المشتري؟ ** في الأسابيع المقبلة، سينتظر المشترون المحتملون ظهور المزيد من الإشارات من السوق، لا سيما حول ما إذا كانت قيم العقارات قد تتعرض لمزيد من الضغط. وبالتالي إجبار المشترين على تقديم المزيد من الحوافز. لا تزال دبي سوقًا للمشترين.
يقول تقرير Cushman & Wakefield Core: «يستمر سوق المبيعات السكنية في اتباع مسار هبوطي حيث تظهر جميع المناطق تقريبًا انخفاضًا سنويًا». «وشهدنا المزيد من الانخفاضات المكونة من رقمين مقارنة بالربع السابق.»
«من المتوقع أن تؤدي أسعار الفائدة الجذابة ونسبة القرض إلى القيمة المواتية [على الرهون العقارية] بسبب الزيادة بمقدار خمس نقاط مئوية للمشترين لأول مرة إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف في المبيعات الثانوية. في حين أن هذه مبادرة جيدة، فإن الحذر والانكماش المحتمل في مستويات دخل التخلص من شأنه أن يجعل بعض المشترين يؤخرون اتخاذ قراراتهم.
«ومع ذلك، من المتوقع أن يستفيد المشترون الانتهازيون من المزيد من الانخفاض في أسعار المبيعات في هذه الفترة من انخفاض السيولة».
عامل التأجير إن حالة سوق الإيجار هي إعاقة المشترين المحتملين. «انخفضت الإيجارات بوتيرة أسرع من أسعار المبيعات» في الأشهر الثلاثة الأولى، وفقًا لشركة Cushman & Wakefield Core. ومع احتمال استمرار حالة الإيجار الميسرة، سيكون هناك حافز أقل للمستأجر ليتحول إلى مالك منزل - على الرغم من انخفاض قيم العقارات وعودة معدلات الرهن العقاري لصالح المشترين.
ويضيف التقرير: «نتوقع حركة محدودة خلال الأسابيع المقبلة حيث من المتوقع أن يتفاوض معظم المستأجرين مع الملاك الحاليين، لا سيما أولئك الذين لديهم تجديدات فورية للإيجار». «نتوقع أيضًا في بعض الحالات تقديم حوافز الإيجار من قبل الملاك مثل الإعفاءات الجزئية من الإيجار، وزيادة عدد مدفوعات الشيكات، وفترات الإيجار الممتدة الخالية من الإيجار والمساهمة في المرافق من أجل مساعدة المستأجرين مع الحفاظ أيضًا على إشغال وحدتهم».
