منطقة دبي للتصميم تعزز الاتجاهات في سوق المكاتب

كانت منطقة دبي للتصميم (أو d3) مجموعة المكاتب الوحيدة التي سجلت فعليًا ارتفاعًا هامشيًا في الإيجارات على مدار الـ 12 شهرًا الماضية.

تم تصميمه كمركز شامل للمصمم ومجموعة الأزياء ويقع على طريق الخيل، ويبلغ متوسط الإيجارات هناك الآن 165-170 درهمًا للقدم المربع، وفقًا لشركة Cushman & Wakefield Core، شركة الاستشارات العقارية.

مقابل مكاسب d3، سجل كل موقع مكتب ممتاز (منطقة غير حرة) في المدينة انخفاضًا في طلب الإيجارات عما كان عليه قبل عام. من المحتمل أن يستمر الانخفاض حيث تعيد السلطات والعديد من المناطق الحرة صياغة تكلفة ممارسة الأعمال التجارية في دبي.

المكاتب الأكثر تكلفة لا تزال المكاتب الأكثر تكلفة هي تلك الموجودة في منطقة مركز دبي المالي العالمي، بسعر أقل بقليل من 250 درهمًا للقدم المربع. وقال جويل ماكوين، رئيس الشؤون التجارية في «كوشمان آند ويكفيلد كور»: «في المستقبل، من المتوقع أن تتحسن معنويات السوق نظرًا لتنفيذ مبادرات السياسة المختلفة لخفض تكاليف الأعمال وتبسيط العمليات، مثل قيام بلدية دبي بتخفيض رسوم السوق للشركات من 5 في المائة إلى 2.5 في المائة من الإيجار السنوي».

«أدخل عدد من سلطات المناطق الحرة إمكانات «الترخيص المزدوج»، مما يسمح للشركات بالتسجيل في كل من الولايات القضائية الخارجية والبرية، مع خفض الرسوم والتكاليف لجذب أعمال جديدة».

ألغت DAFZA (سلطة المنطقة الحرة بمطار دبي) رسوم التسجيل والترخيص وتأشيرات الموظفين للمستثمرين الجدد بنسبة 65 و 33 و 20 في المائة. سيكون مستوى الجهد المبذول في العثور على المستأجرين والاحتفاظ بهم أكثر كثافة بكثير مع تسليم المزيد من مكاتب الدرجة الأولى بحلول أوائل عام 2020. لقد أدى وصول المخزون الجديد بالفعل إلى تغيير ديناميكيات الإيجار في المواقع الرئيسية.

تقول CCushman & Wakefield Core في تقريرها الجديد: «سيشهد وسط مدينة دبي، على وجه الخصوص، زيادة في مستويات الشواغر في الأسهم الثانوية بسبب انتقال ماريوت الدولية من إعمار سكوير إلى أبراج سنترال بارك في مركز دبي المالي العالمي، وانتقال HSBC من إعمار سكوير إلى المبنى الجديد الذي تم بناؤه ليناسب مبنى المكاتب».

«تتركز الإضافات الجديدة إلى إمدادات سوق المكاتب في دبي هذا العام بشكل كبير في فئة الدرجة الأولى. ومن المتوقع أن تخفف هذه الإضافات بعض الضغوط التي تشهدها مناطق المكاتب الرئيسية، والتي تشهد حاليًا إيجارات مرتفعة للغاية بسبب العرض المحدود.

«قبل اكتماله، تم تأجير مركز دبي المالي العالمي بنسبة 100 في المائة مسبقًا من قبل العديد من الشركات الكبيرة بما في ذلك بورصة ناسداك دبي، مما يشير إلى أن الإمدادات الجديدة ستستوعب بشكل مطرد.» وينبغي أن يكون التركيز، بحق، على معدلات الاستيعاب الثابتة. إذا استمر ذلك، فلا يحتاج مطورو المكاتب الجديدة إلى القلق كثيرًا بشأن دخول الكثير من الأسهم الجديدة إلى السوق في نفس الوقت تقريبًا وبدون أي عقود إيجار موقعة لهم.

مساحة للتفاوض على الإيجارات المزيد يعني أيضًا أن المستأجرين لديهم مساحة أكبر للتفاوض على الإيجارات إلى مستويات أقرب إلى ما يشعرون بالراحة معه. يؤكد تحديث السوق الأساسي لشركة Cushman & Wakefield نفس الشيء. ويضيف: «مع طرح مشاريع التطوير الكبيرة مثل ICD Brookfield Place في السوق، من المرجح أن تنخفض معدلات الإيجار في هذا القطاع».

«مما لا شك فيه أن هذا يشير إلى تحول إيجابي للسوق، نظرًا لأن التوسع في جانب العرض سيساهم في خفض التكاليف التشغيلية للأعمال، وزيادة جاذبية المدينة للوافدين الجدد إلى السوق». كما أن الشركات ليست في عجلة من أمرها لإتمام مفاوضات الإيجار. ويستغرق تأجير ما يقرب من 30 في المائة من اللوازم المكتبية حالياً من شهر إلى ثلاثة أشهر.

يجب أن ينتظر حوالي 20 في المائة من العرض لفترة أطول - في أي وقت بين 19 إلى 24 شهرًا للعثور على مستأجر.