توصل تقرير Cushman & Wakefield لعام 2026 Waypoint الذي استطلع 135 سوقًا لوجيستيًا وصناعيًا على مستوى العالم، إلى نتيجة واحدة واضحة جدًا: الظروف مواتية للمستأجرين على نطاق واسع في 52٪ من الأسواق، حيث أدت حالة عدم اليقين إلى إبطاء عملية صنع القرار للمحتلين، وفي العديد من المناطق، سمحت بارتفاع الوظائف الشاغرة.
هذا هو المكان الذي تختلف فيه الإمارات عن بقية المنطقة، على الرغم من عدم اليقين الجيوسياسي المستمر؛ فقد ظل الطلب الصناعي واللوجستي هنا مرنًا، مدعومًا بالاتجاهات الهيكلية التي تستمر في تعزيز الأهمية الاستراتيجية للدولة.
نظرًا لأن الشركات تعطي الأولوية لمرونة سلسلة التوريد وتنويع استراتيجيات التوريد واستكشاف الفرص القريبة، يتم استخدام الإمارات العربية المتحدة بشكل متزايد كمركز إقليمي للتصنيع والتوزيع وإعادة التصدير. في الوقت نفسه، يؤدي توحيد الشركات والضغط من أجل زيادة القدرة التصنيعية المحلية والتركيز المتزايد على الأمن الغذائي إلى زيادة الطلب عبر قطاعات الشاغلين الصناعيين. ويرافق ذلك رحلة مستمرة إلى الجودة، حيث يتنافس المحتلون على المرافق الحديثة ذات الموقع الجيد التي تدعم الكفاءة التشغيلية والأتمتة والنمو المستقبلي. بدلاً من إضعاف السوق، تعمل العديد من القوى التي تعيد تشكيل سلاسل التوريد العالمية على تعزيز مكانة الإمارات على المدى الطويل داخلها.
التفسير هو التحول الذي كان جاريًا بالفعل قبل أن يؤدي أي حدث جيوسياسي واحد إلى تسريعه. لسنوات، كان المنطق الحاكم في تخطيط سلسلة التوريد هو كفاءة التكلفة: العثور على أرخص مزيج من الإنتاج والتخزين والتوزيع وضغطه بشكل أكبر. هذا المنطق لم يختف، لكنه فقد أولويته. تأتي المرونة في الجزء العلوي من موجز المحتل الآن. الشركات على استعداد لدفع علاوة على الموثوقية، والقرب من الممرات اللوجستية البديلة، ونوع البيئة التنظيمية والبنية التحتية التي تقلل من احتمالية حدوث اضطراب. لقد عملت دولة الإمارات العربية المتحدة على بناء تلك البيئة على وجه التحديد؛ وتعتبر الفترة الحالية بمثابة اختبار تجتازه.
ما تظهره الأرقام
في ظل هذه الخلفية العالمية، يروي أداء الإيجارات في الإمارات العربية المتحدة في عام 2025 قصة مدببة. سجلت دبي وأبو ظبي نموًا سنويًا في الإيجارات الرئيسية بنحو 8٪، لكن هذا يخفي ديناميكية أكثر أهمية. على الصعيد العالمي، يتراجع نمو الإيجارات عن ذروة ما بعد الوباء، حيث سجلت 24٪ من 135 سوقًا متتبعًا انخفاضًا في الإيجارات في عام 2025. في الإمارات العربية المتحدة، لا تزال أساسيات الطلب والعرض ضيقة، وتظهر بيانات Waypoint التطلعية أنه من بين 135 سوقًا شملتها الدراسة، يتوقع 55٪ زيادة الإيجارات على مدى السنوات الثلاث المقبلة، مع تحديد قيود العرض كعامل مهيمن. في سوق تكون فيه الوظائف الشاغرة من الدرجة الأولى منخفضة بشكل ملحوظ، تحتل الإمارات مكانة راسخة في هذه المجموعة.
وتبقى كلتا المدينتين بشكل مريح ضمن نطاق الإيجار السنوي الذي يتراوح بين 5 و10 دولارات للقدم المربع، والذي يغطي 54٪ من الأسواق العالمية، مما يضعهما في المستوى المتوسط التنافسي جنبًا إلى جنب مع المراكز اللوجستية ذات تكاليف العمالة والطاقة الأعلى بكثير. وفيما يتعلق بالأجور، تشير «واي بوينت» إلى أن الإمارات العربية المتحدة قد انخفضت على أساس سنوي، وهو ما يُعزى إلى وفرة المعروض من العمالة الذي يمنح الشاغلين ميزة التكلفة الهيكلية مقارنة ببدائل أوروبا الغربية وأمريكا الشمالية. فيما يتعلق بالكهرباء، تقع دولة الإمارات العربية المتحدة في مرتبة أقل بكثير من متوسط منطقة أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا؛ وهو عامل مميز في الوقت الذي تحدد فيه Waypoint تكلفة الطاقة وموثوقيتها كعوامل حاسمة بشكل متزايد في قرارات الموقع، لا سيما وأن الأتمتة والتخزين البارد يزيدان من استهلاك الطاقة لكل متر مربع.
**الجودة تركز الطلب **
أصبح الانتقال إلى الجودة الذي ميز سلوك المحتل عبر سوق المكاتب في الإمارات العربية المتحدة واضحًا الآن في الصناعة. يهاجر المستأجرون من المخزون القديم في القوز ورأس الخور والمواقع الثانوية في المصفح نحو المرافق الحديثة في دبي الجنوب ومجمع الصناعات الوطنية ومدينة دبي الصناعية وKEZAD وADAFZ. اتسعت فجوة المواصفات بين الأسهم القديمة والجديدة لدرجة أن الاثنين بالكاد يتنافسان في نفس المجموعة. لم تعد الارتفاعات الواضحة وكفاءة التحميل وعمق الفناء وسعة الطاقة وبيانات اعتماد الاستدامة ميزات مميزة في مخزون الدرجة الأولى؛ إنها متطلبات دخول. تواجه العديد من المباني التي لا تستطيع تلبية هذه المتطلبات فترات تأجير أطول وشواغر مرتفعة، بينما يتركز الطلب بشكل متزايد على الأصول التي يمكنها ذلك.
وتعرّف «وايبوينت» قطاع التصنيع كمحرك للطلب المتزايد على مستوى العالم إلى جانب التجارة الإلكترونية والخدمات اللوجستية، ويتردد صدى هذا الاكتشاف في سياق الإمارات العربية المتحدة بشكل مختلف عما هو عليه في أوروبا أو أمريكا الشمالية. هنا، يعد الطلب على التصنيع أولوية سياسية. يمثل مشروع 300 مليار، والصندوق الوطني للمرونة الصناعية، و Make it in the Emirates معًا التزامًا مستدامًا بتعميق قاعدة الإنتاج في البلاد. النتيجة بالنسبة لسوق العقارات هي أن الطلب أصبح أكثر تنوعًا وأكثر تماسكًا. تتوسع صناعات الأغذية والأدوية والدفاع والتكنولوجيا النظيفة والخدمات الصناعية المتقدمة، مما يولد متطلبات لمرافق أكثر تخصصًا من مستودع التوزيع القياسي؛ على وجه التحديد الاتجاه الذي تتحرك فيه KEZAD ودبي الجنوب وخط الأنابيب الناشئ حسب الطلب بالفعل.
ماذا يعني هذا للمحتلين والمستثمرين
هذا مهم لكيفية قراءة فترة عدم اليقين الحالية من قبل المحتلين والمستثمرين. على الصعيد العالمي، تُظهر Waypoint أنه من المتوقع أن تتحول ظروف السوق ماديًا نحو تفضيل المالك بحلول عام 2029، حيث ترتفع من 26٪ من الأسواق اليوم إلى 39٪. وفي الإمارات العربية المتحدة، يمكن القول إن هذا التحول أكثر تقدمًا مما يجده الاستطلاع العالمي؛ فالظروف التي ستضيق الأسواق في أماكن أخرى على مدى السنوات الثلاث المقبلة موجودة بالفعل هنا. قد تجد الشركات التي تتعامل مع فترة الحذر الحالية كسبب لتأجيل قرارات الفضاء، مع تحول الدورة، أن الأصول التي تريدها لم تعد متاحة بالشروط التي توقعتها.
بالنسبة للمستثمرين، فإن القراءة مباشرة بنفس القدر. تشير بيانات Waypoint إلى نافذة. في معظم الأسواق العالمية، لا تزال الأصول الصناعية مواتية للمستأجرين على نطاق واسع، ويتم تحديد تجديد أو إعادة وضع المخزون الحالي على أنه يوفر خصائص أفضل للمخاطر والعائد من التطوير الجديد مع ارتفاع تكاليف البناء. وفي الإمارات العربية المتحدة، حيث تشهد الأصول ذات المستوى المؤسسي والمحددة جيدًا في الممرات القائمة بالفعل نموًا إيجاريًا فوق الأسهم القديمة، فإن هذا المنطق يصمد بقوة إضافية. يتصرف أقوى الملاك الصناعيين بالفعل وفقًا لذلك: الاستثمار في سعة الطاقة وترقيات ESG، والاحتفاظ بالعهود القوية مع هياكل الإيجار المدروسة، ووضع الأصول لتلبية المرحلة التالية من الطلب بدلاً من الأخيرة.
