ارتفع سوق العقارات بشكل هامشي في الربع الأول من عام 2017، على الرغم من أن المناطق الرئيسية لا تزال متخلفة في الأداء، كما يقول المستشار العقاري CORE. في حين أن معظم اللاعبين في السوق متفقون على انخفاض الأسعار، فإن مجموعة من العوامل الاقتصادية تؤدي إلى مؤشرات متناقضة للانتعاش، وفقًا لتحديث الشركة لسوق العقارات السكنية في دبي للربع الأول.
«بالنظر إلى الاستثمار العقاري في دبي في عام 2016، شهدنا انكماشًا سنويًا في إجمالي عدد المستثمرين - لا سيما من قبل المشترين غير الإقليميين. يستمر الدولار القوي في التأثير على جنسيات المشترين التقليدية مثل الهنود والبريطانيين والباكستانيين حيث انخفضت قيمة عملاتهم بشكل كبير خلال العام الماضي. وشهدنا أيضًا تراجعًا في الطلب الإقليمي حيث أظهر مستثمرو دول مجلس التعاون الخليجي، على الرغم من توافقهم في العدد، انخفاضًا بنسبة 21٪ في إجمالي مبلغ الاستثمار». ومع ذلك، لا تزال دبي وجهة الاستثمار العقاري الأكثر نضجًا في المنطقة مع مجموعة متنوعة من المستثمرين من أكثر من 136 دولة.
وقد تبددت المخاوف بشأن استيعاب العرض الذي سيتم تسليمه في عام 2017 جزئيًا، كما يوضح ديفيد جودشو، الرئيس التنفيذي لشركة CORE: «تم تسليم حوالي 3100 وحدة في الربع الأول، وهو ما يمثل 15٪ فقط من إجمالي المخزون الذي تم الإعلان عن تسليمه من قبل المطورين في عام 2017. نتوقع طرح 15,000 وحدة إضافية فقط في السوق حتى نهاية العام؛ وهو ما يمثل نقصًا بنسبة 50٪ عن عددها المعلن (36,000). كان هذا التناقض الكبير بين المخزون المعلن عنه والمسلم اتجاهًا تاريخيًا في دبي ساعد المطورين على معالجة مخاوف زيادة العرض من خلال مواءمة الطلب وتقديم المنتجات بأسعار واقعية، مما ساعد على الاستيعاب - وإن كان ذلك في القطاعين المتوسط والرئيسي.
سوق المبيعات
«لا يزال الاتجاه المميز سائدًا في كل من الأسواق الفرعية للشقق والفيلات. وأضاف السيد غودشو: «على الرغم من التراجع لمدة عامين تقريبًا، لا يزال القطاع الرئيسي يشير إلى مزيد من الانكماش في الأسعار - في حين تحافظ الأسواق الفرعية ذات القطاعات المنخفضة والمتوسطة على زحف تصاعدي مطرد، بعد أن عكست مسارها منذ الربع الأول من عام 2016».
يستمر المستخدمون النهائيون وخاصة المستثمرون في تفضيل المناطق الحضرية مثل مرسى دبي ووسط مدينة دبي:
«شهد مرسى دبي أعلى ارتفاع في حجم المعاملات خارج الخطة على أساس سنوي، بنسبة 165٪. كان هذا الارتفاع مدعومًا بالعديد من المشاريع التي تم إطلاقها على مدار الأشهر القليلة الماضية، مما أدى إلى دفعة عاطفية للمنطقة ككل مع استقرار متوسط أسعار المبيعات وبدء ظهور علامات مبكرة على الانتعاش. ومع ذلك، أظهر وسط مدينة دبي أداءً سلبيًا معاكسًا في أسعار المبيعات بسبب نشاط المبيعات القوي خارج الخطة (ارتفاع بنسبة 91٪ على أساس سنوي) المتمركز عند نقاط السعر المنخفضة، مما ألقى بظلاله على سوق المبيعات الثانوية (انخفاض بنسبة 4٪ تقريبًا) «كما أوضح التقرير.
«شهدت سيتي ووك استيعابًا قويًا لأسهمها المتاحة خلال العام الماضي حيث يتداول العديد من المالكين الأوليين بالفعل بعلاوة في المبيعات الثانوية، وهو اتجاه لا يشبه أي من المناطق الرئيسية الموجودة حاليًا في السوق».
وفي سوق مبيعات الفلل، أوضح التقرير أن «ذا سبرينجز وذا ميدوز لا تزال المناطق الأفضل أداءً مع ارتفاع بنسبة 5٪ على أساس سنوي؛ في حين كانت قرية جميرا واحدة من أقل مناطق الفلل أداءً مع انخفاض بنسبة 7٪ على أساس سنوي».
ويضيف السيد غودشو: «شهدت الشقق في دبي لاند وقرية جميرا أسعار مبيعات مستقرة حيث يرغب المقيمون من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط في استبدال الاتصال بمنتجات أحدث وأفضل بناء وذات قيمة مقابل المال في هذه المناطق الهامشية».
وأشار السيد جودشو أيضًا إلى أن «المبيعات خارج الخطة تستعيد موطئ قدم بشكل متزايد، لا سيما المنتجات من المطورين المشهورين - على الرغم من تأثيرها الضار على مبيعات السوق الثانوية، لا سيما في مناطق الشقق الرئيسية. بينما يحاول مالكو العقارات الحالية بيع وحداتهم، يقدم المطورون الرئيسيون منتجات موضوعة في نقاط دخول جذابة إلى مجموعة مستهدفة مماثلة، وخاصة المستثمرين. من خلال قاعدة المنتجات الأوسع، يمكن للمطورين ممارسة مستوى أعلى من التحكم في الأسعار في السوق الفرعية ويكون لهم اليد العليا إلى حد كبير على الملاك الأفراد».
الإيجارات
وفقًا للتقرير، شهدت The Views and Discovery Gardens أعلى انخفاض في إيجارات الشقق بنسبة 7٪ تليها The Greens بنسبة -5٪. وفي جزيرة النخلة، واجهت الفيلات انخفاضًا كبيرًا في الإيجارات بنسبة 9٪، بينما انخفضت الشقق بنسبة 4٪.
«بالنظر إلى سوق الإيجارات، انخفض إجمالي عدد المستأجرين على مدى العامين الماضيين بسبب معوقات التوظيف في الاقتصاد الكلي في حين أن طلب المحتل الجديد لم يغطي الفجوة بالكامل. من بين طلب المحتل هذا، قامت شريحة من المستأجرين الذين يمكنهم تحمل التحول إلى الملكية على خلفية أسعار الاستحواذ المنخفضة نسبيًا والعوائد المرتفعة، بذلك - مما قلل من المجموعة الحالية من المستأجرين بشكل أكبر.، يستمر السوق في جلب إمدادات جديدة بوتيرة لم تتغير عن السنوات القليلة الماضية، مما يضيف ضغطًا هبوطيًا على الإيجارات»
كما يؤكد السيد غودشو قائلاً: «لهذا السبب، لا نتوقع انتعاشًا في مستويات الإيجارات في عام 2017 في معظم الأسواق الفرعية السكنية، ونحن حازمون على توقعاتنا السابقة - وهو اتجاه يتضح بشكل أكبر من خلال الانخفاض الواسع النطاق في الإيجارات في 19 من أصل 20 منطقة سكنية نتابعها»
«مع تسارع الانخفاض في الإيجارات في أعقاب التعافي البطيء لأسعار المبيعات، شهدنا ضغطًا ميكانيكيًا في مستويات العائد بما يصل إلى 100 نقطة أساسية في معظم المناطق السكنية. نتوقع المزيد من الانكماش في العوائد بحلول نهاية عام 2017 على خلفية انتعاش الأسعار واستمرار تراجع الإيجارات.» - يسلط الضوء على التقرير.
في ملاحظاته الختامية، يقول السيد غودشو: «من المتوقع أن تحدد أرقام التوظيف الجديدة للعام الحالي توقيت وسعة استرداد الإيجارات. نتوقع ارتفاعًا محتملاً في الإيجارات في عام 2018 حيث من المتوقع أن تؤدي التحسينات الهيكلية في سوق العمل في الفترة التي تسبق معرض إكسبو 2020 وبيئة الاقتصاد الكلي المحسنة إلى زيادة الطلب الجديد على السكان».