تحقيق التوازن بين رأس المال وإمدادات الأراضي في الإمارات

في أمريكا الشمالية وأوروبا وآسيا والمحيط الهادئ، عادت الأسهم الخاصة والصناديق المؤسسية إلى وضع جمع التبرعات، حيث تجاوزت الأحجام الآن أدنى مستويات 2023-24.

يستعد المستثمرون للتعافي في أسواقهم، ويتدفق رأس المال إلى الخدمات اللوجستية والعائلات المتعددة ومراكز البيانات على نطاق واسع.

في دولة الإمارات العربية المتحدة، لا تتأثر الديناميكيات بدورات التعافي بقدر ما تتأثر بأساسيات الفرص المتاحة للاستثمار وتوافر الأراضي. رأس المال وفير، لكن عدد الفرص القابلة للاستثمار مقيد. إن بيئة الانتقائية هذه، بدلاً من السرد الارتدادي، هي أفضل وصف لسوق الإمارات العربية المتحدة في عام 2025.

إطلاق الأراضي ومسارات السوق

يتركز توريد الأراضي في أيدي المطورين الرئيسيين شبه الحكوميين. إن إطلاقهم للأراضي أمر استراتيجي للغاية، حيث تم تصميمه حول التخطيط طويل الأجل بدلاً من الطلب قصير الأجل. ومع عمليات الدمج الأخيرة في دبي وأبو ظبي، يقوم المطورون الرئيسيون الذين يمتلكون بنوك الأراضي بتحديد الاستخدامات قصيرة وطويلة الأجل بشكل استراتيجي، بما يتماشى مع الإطار الحضري لدبي والخطة الاستراتيجية لأبو ظبي لضمان دعم رؤية الدولة على المدى الطويل. وفي الوقت الذي يحدث فيه ذلك، نشهد مفارقة: زيادة شهية الصناديق السيادية الإقليمية والمكاتب العائلية والمديرين العالميين للتخصيص في دبي وأبو ظبي، ولكن هناك قنوات محدودة للنشر المباشر. تسعى العديد من شركات الأسهم الخاصة الكبيرة إلى الشراكة مع متخصصين في القطاع المحلي من ذوي الخبرة على أرض الواقع من أجل الوصول إلى فرص الأراضي أو الأصول الدائمة، خارج الأرض المعينة بالفعل من قبل سلطات التخطيط الرئيسية.

أما بالنسبة للأراضي التجارية، فإن الغالبية العظمى منها يتم تخطيطها وإدارتها بشكل رئيسي من قبل الكيانات التي تدير المناطق الاقتصادية والحرة الرئيسية في الإمارة (مثل مدن ودبي القابضة وجافزا ودبي الجنوبية وتيكوم وما إلى ذلك) والتي تسمح، في بعض الحالات، بالإفراج عن الأراضي للتطوير، غالبًا لشاغلي BTS، وبالتالي تقيد حجم التطوير للمطورين والمستثمرين من القطاع الخاص الذين يسعون إلى التعرض لعوائد التطوير.

وبالتالي، فإن حجم رأس المال الذي يبحث عن التعرض لقطاعات مثل الخدمات اللوجستية يفوق بشكل كبير توافر فرص الاستثمار في السوق. يعتمد العديد من المستثمرين والمطورين على العلاقات الممتازة مع ملاك الأراضي والسلطات التي تحتفظ بها مجموعات استشارية طويلة الأمد في السوق.

تتبع الأموال

على عكس الولايات المتحدة أو أوروبا، حيث توفر إعلانات جمع الأموال نافذة واضحة على تدفقات رأس المال، فإن الشرق الأوسط غير شفاف. تهيمن المكاتب العائلية وصناديق الثروة السيادية على المخصصات، لكن الإفصاحات محدودة. النتيجة: من الأسهل تتبع مقدار رأس المال الذي يتم جمعه لآسيا أو أوروبا بدلاً من قياس المبلغ المخصص بالفعل داخل الخليج.

ومع ذلك، هناك إشارات إلى نشاط متزايد داخل المراكز المالية في المنطقة. ارتفع عدد الكيانات المرتبطة بالشركات العائلية العاملة في مركز دبي المالي العالمي إلى 1035، ارتفاعًا من 600 قبل عام - بزيادة 73٪. تتسارع المؤسسات أيضًا، حيث تم تسجيل 842 الآن، ارتفاعًا من 548 في النصف الأول من عام 2024. أصدرت ADGM 1869 ترخيصًا جديدًا في النصف الأول من عام 2025، ليصل العدد الإجمالي إلى 11128، في حين استقبل مركز دبي المالي العالمي 1081 شركة مسجلة نشطة جديدة خلال نفس الفترة، ليصل إجمالي عدد الشركات إلى 7700 شركة. تعكس هذه الأرقام اتجاهًا أوسع: أصبح رأس المال أكثر تنظيمًا وظهورًا، حتى لو ظلت مسارات التخصيص النهائية انتقائية ويصعب تتبعها.

تغيير سلوك المستثمر

تاريخيًا، كانت معظم ثروات المنطقة تُدار بشكل متحفظ، حيث تفضل المكاتب العائلية الاعتماد على المستشارين بدلاً من العمليات المؤسسية الداخلية. وبالمقارنة مع سنغافورة أو لندن، يمكن أن تبدو هياكل رأس المال هنا أقل رسمية.

بدأت هذه الصورة في التطور. تعمل الشراكات العالمية وقيادة الجيل التالي والتعرض للدورات الخارجية على إدخال المزيد من الدقة المؤسسية في تخصيص رأس المال. أصبحت لجان الاستثمار أكثر احترافًا، مع التركيز بشكل أكبر على التنويع والحوكمة والحوكمة.

وقد انخرطت المؤسسات المحلية بشكل تدريجي مع شركاء الاستثمار الدوليين، مما أدى إلى جذب تدفقات رأسمالية كبيرة إلى المنطقة. بعض الأمثلة على الشراكات من هذه هي:

• بروكفيلد آند آي سي دي (2017، تمت إعادة رسملة 2024): مشروع مشترك لبرج مكتب/متعدد الاستخدامات بقيمة أكثر من مليار دولار أمريكي في مركز دبي المالي العالمي، وانضمت إليه لاحقًا لونيت والعليان، مما يدل على التعاون العالمي والمحلي.

• Brookfield & Lunate (2025): مشروع مشترك بقيمة مليار دولار أمريكي لبناء سكني للبيع في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة/المملكة العربية السعودية، مما يعكس تحول العاصمة الإقليمية إلى النماذج العالمية.

• Blackstone & Permira /Property Finder (2025): استثمار ينمو بقيمة 525 مليون دولار أمريكي في أفضل منصة للتكنولوجيا العقارية في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، حيث تدعم PE العالمية النظم البيئية المحلية.

• Arcapita & DSV (2024/25): تم بناؤه ليناسب المشروع اللوجستي المشترك في جبل علي، مما يُظهر التنوع في العقارات الصناعية مع شركاء دوليين.

• Modon & Candy Capital (2024): مشروع مشترك للعقارات الفاخرة يربط شركة Modon في أبو ظبي بمكتب عائلة Nick Candy، ويمزج المنصات المحلية مع الخبرة العالمية.

الوجهات المفضلة للعاصمة

يبرز قطاعان. وفي المكاتب، لا تزال مجموعات الدرجة الأولى في دبي - مركز دبي المالي العالمي، ون سنترال، وسط مدينة دبي، شارع الشيخ زايد - أعلى من نسبة الإشغال بنسبة 95٪ مع نمو إيجارات مزدوج الرقم. أما الأسهم من الدرجة الأولى في أبوظبي فهي أكثر إحكامًا، حيث تبلغ نسبة الإشغال 97٪ في سوق أبوظبي العالمي ومتوسط الإيجارات 280 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع. تتراوح العوائد من 6.25 إلى 6.50٪ في دبي بشكل إيجابي مقارنة بالمعايير الأوروبية التي غالبًا ما تكون أقل من 6٪.

تحكي الخدمات اللوجستية قصة مماثلة عن المرونة. يتم تشكيل الطلب من خلال التجارة الإلكترونية وسلاسل توريد السيارات الكهربائية وتنويع التجارة الإقليمية. تجذب الممرات مثل دبي الجنوبية وجافزا وكيزاد المحتلين العالميين، بدعم من البنية التحتية مثل قطار الاتحاد وتوسعة مطار آل مكتوم الدولي.

وقد برز قطاع الخدمات اللوجستية باعتباره القطاع الأكثر طلبًا من المستثمرين، حيث سجلت كل من دبي وأبو ظبي نموًا مضاعفًا في إيجارات مرافق الخدمات اللوجستية الرئيسية من الدرجة الأولى - بمتوسط 18٪ و 23٪ في الأسواق الفرعية لكل منهما. وفي دبي، سجلت أعلى الزيادات السنوية في مدينة دبي الصناعية (57%)، ومجمع دبي للاستثمار (30%)، ودبي الجنوب (25%). وأظهرت أبوظبي زخمًا مماثلاً، بقيادة كيزاد المعمورة (58٪)، والمركز (32٪)، وICAD 2 و 3 (21٪)، في حين سجلت ADAFZ نموًا متواضعًا بنسبة 8٪ على الرغم من كونها واحدة من أقدم المراكز اللوجستية في العاصمة. بشكل عام، مع العرض الجديد المحدود والطلب المرتفع للمحتلين، من المتوقع أن تستمر مستويات الإيجار في كلا السوقين في مسارها التصاعدي.

أين يجد المستثمرون الفتحات

في سوق تكون فيه سبل النشر مقيدة، يتحول الاهتمام إلى طرق أقل وضوحًا. لا يزال ملاك الأراضي القدامى والعائلات يسيطرون على قطع الأراضي أو الأصول من مراحل التطوير السابقة، وتظهر هذه الأصول أحيانًا، غالبًا خارج القنوات الرسمية. يعتمد الوصول بشكل كبير على الشبكات المحلية.

كما أن إعادة التموضع تكتسب زخمًا. نظرًا لأن أكثر من 55٪ من إجمالي مخزون دبي يزيد عمره عن 15 عامًا، فقد أصبحت عمليات التجديد المستهدفة قابلة للتطبيق. ومن الأمثلة على ذلك بيع برج أورورا مؤخرًا في مدينة دبي للإعلام: تم تطوير المبنى في أوائل عام 2000 واستحوذت عليه شركة سويد وسويد، ومن المقرر ترقية المبنى بشكل مستهدف. وفي موقع مركزي وجيد التأجير، يوضح كيف يمكن للأصول القديمة ذات الأساسيات الصلبة أن تقدم قيمة متجددة عند إعادة وضعها.

إلى جانب ذلك، يتطلع المستثمرون بشكل متزايد إلى تحسين المحفظة. وبدلاً من انتظار الإصدارات الجديدة من الأراضي، فإنها تعمل على تعزيز أوراق اعتماد ESG، أو تقسيم المساحة لتلبية طلب الشركات الصغيرة والمتوسطة، أو إعادة استخدام الأسهم المتقادمة. تقدم الخدمات اللوجستية مثالاً واضحًا على ذلك: لقد أدى التوسع في مطار آل مكتوم الدولي بالفعل إلى تحفيز نشاط التأجير المسبق في دبي الجنوب، حيث تجتذب سلسلة التبريد والتجارة الإلكترونية ومرافق الطيران المشغلين العالميين. وهنا، يتم إنشاء القيمة من خلال التموضع الدقيق داخل النمو الذي تقوده البنية التحتية، وليس من خلال العرض الجديد المباشر.

قيود التنقل

واقع سوق الإمارات العربية المتحدة هو أن الفرص موجودة، لكنها انتقائية وغالبًا ما يصعب الوصول إليها. والوضع غير مستقر أيضًا: فمع قيام المطورين الرئيسيين بتحسين استراتيجياتهم، يمكن فتح المسارات أو تضييقها بسرعة، مما يتطلب من المستثمرين الحفاظ على المرونة. قد يرسم المراقبون العالميون الارتفاع في جمع التبرعات، لكنهم غالبًا ما يفتقدون المعاملات والاستراتيجيات الأكثر هدوءًا - من مبيعات الأراضي القديمة إلى عمليات التجديد المستهدفة - التي تحدد أين يتم إنشاء القيمة الحقيقية.

بالنسبة للمستثمرين، القيود هي التحدي والفرصة. في المشهد الذي يتم فيه التحكم في إطلاق الأراضي بإحكام وتكون الأصول القابلة للاستثمار محدودة، يعتمد النجاح بدرجة أقل على توقيت الدورة وأكثر على التنقل في المسارات الموجودة. من خلال العلاقات العميقة بين المطورين شبه الحكوميين والمكاتب العائلية وملاك الأراضي الخاصة، فإن وجهة نظرنا هي ربط رأس المال العالمي بهذه الفرص على وجه التحديد - محدودة العدد، ولكنها ذات مغزى عند الوصول إليها في الوقت المناسب.