شهد سوق العقارات السكنية في دبي نموًا مستدامًا في الأسعار في السنوات الأخيرة، لا سيما في الطرف العلوي.
في حين تركز الاهتمام على ما إذا كان هذا النمو يمكن أن يستمر، فإن السؤال الأكثر عملية هو مدى توافق مخزون الإسكان الحالي مع المشترين الذين يقودون الطلب الآن.
لم تعد الحصة المتزايدة من المعاملات عالية القيمة مرتبطة بمستويات الدخل المحلي أو قدرة الرهن العقاري. يشمل المشترون بشكل متزايد رواد الأعمال والمستثمرين والمكاتب العائلية التي تنقل رأس المال بالإضافة إلى الإقامة. يتم تشكيل قرارات الشراء من خلال السيولة والوضع طويل الأجل بدلاً من قيود التوظيف أو الاقتراض.
كان لهذا تأثير مباشر على التسعير. تم استيعاب الكثير من الأسهم الرئيسية الحالية من قبل المشترين الذين يعملون بنقاط أسعار أعلى من تلك التي تم تصميمها في الأصل لخدمتها. في كثير من الحالات، تم تعديل الأسعار لأن البدائل كانت محدودة، وليس لأن الأصل نفسه تغير بشكل أساسي. وقد تم الحفاظ على هذه الديناميكية من خلال توقيت التسليم.
** تحرك الطلب بشكل أسرع من العرض**
تم تصميم الكثير من الأسهم السكنية الرئيسية في دبي لملف تعريف مختلف للمشتري. تمت معايرة الكثافة والتخطيطات ومستويات الخدمة حول كبار المهنيين والمديرين التنفيذيين المتنقلين دوليًا، وليس المشترين الذين يقودون الميزانية العمومية الذين يسعون إلى الخصوصية والتحكم ونشر رأس المال على المدى الطويل.
ومع تسارع الطلب من أصحاب الثروات العالية، أصبح هذا السهم أقرب خيار متاح. استجابت الأسعار وفقًا لذلك، مما دعم القيم عبر مجموعة واسعة من المواقع، حتى عندما كانت سمات المنتج متوافقة جزئيًا فقط مع توقعات المشتري.
في كثير من الحالات، عكس هذا الندرة بدلاً من الملاءمة.
التسليم سيقدم التمييز
على مدار العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، سيقدم خط الأنابيب السكني المزيد من المنتجات فائقة الجودة المصممة لهذا الغرض. يتم التخطيط لهذه التطورات بشكل مختلف: كثافة أقل، وقطع أراضي أكبر، وخصوصية أقوى، وخدمات متكاملة، وتركيز أكبر على خصائص الأصول طويلة الأجل.
ومع اكتمال هذه المخططات، فإنها ستوفر مقارنات غير موجودة حاليًا على نطاق واسع. سيبدأ ذلك في فرز السوق بشكل أكثر وضوحًا.
ستحتفظ بعض الأصول بمواقعها بسبب السمات التي لا يمكن الاستغناء عنها مثل ندرة الأراضي أو المجتمعات القائمة أو وجهات النظر التي لا يمكن تكرارها. بينما لا يزال البعض الآخر مرغوبًا فيه، سيجلس بشكل مختلف داخل التسلسل الهرمي بمجرد توفر البدائل المتوافقة.
ويعكس هذا التحول مواكبة العرض للطلب الذي كان موجودًا بالفعل منذ عدة سنوات.
ستصبح الملاءمة أكثر انتقائية
يتم تسعير جزء من المخزون الجاهز عالي السعر اليوم حيث يكون ذلك لأنه كان بمثابة أفضل خيار متاح بدلاً من الخيار الأنسب. ومع اتساع العرض، يضعف هذا المنطق.
ستدافع بعض الأصول عن التسعير من خلال التمايز الحقيقي. قد يواجه البعض الآخر ضغوطًا من خلال إعادة التسعير أو إعادة التموضع حيث يكتسب المشترون الاختيار.
من غير المرجح أن تكون النتيجة موحدة. يُعد الاستقطاب أكثر ترجيحًا من التصحيح، حيث يتركز الأداء بشكل متزايد في الأصول التي تقدم صفات دائمة يصعب تكرارها.
الآثار المترتبة على السوق
بالنسبة للمطورين، ستتنافس المشاريع التي سيتم إكمالها في وقت لاحق من العقد بشكل أساسي مع الأقران الذين يقدمون خدماتهم في نفس النافذة. ستحدد القرارات المتعلقة بالأرض والكثافة والخصوصية والخدمات مكان الأصول في نهاية المطاف.
بالنسبة للمستثمرين، يجب تقييم الأصول الرئيسية القديمة التي تم الحصول عليها بالأسعار الحالية مقابل العرض الآجل بدلاً من تاريخ الأسعار الحديث. ستكون مخاطر التسعير انتقائية، ولكنها حقيقية حيث يصعب الدفاع عن الملاءمة.
بالنسبة للمستخدمين النهائيين، يعني الشراء اليوم دفع أسعار الندرة في سوق تقترب فيه البدائل الأكثر انسجامًا من الاكتمال. لا يزال من الممكن أن يكون ذلك منطقيًا، ولكن فقط عندما يقدم الأصل صفات من غير المرجح تكرارها.
يدخل سوق العقارات السكنية في دبي مرحلة تكون فيها المواءمة أكثر أهمية من الزخم. لقد تم تغيير ملف تعريف المشتري بالفعل. بدأ العرض المصمم لهذا المشتري في الوصول الآن.
ومع تقارب هذه القوى، سيتم اختبار الافتراضات حول التموضع والقيمة من خلال الاختيار بدلاً من المشاعر. سيتم تعديل السوق وفقًا لذلك.
