عندما قرر أليسيو فاتشيا، أستاذ التمويل الإيطالي المساعد، التوقف عن تأجير عقار في دبي وشرائه بدلاً من ذلك، كان هدفه توفير المال من خلال تجنب الزيادات في الإيجارات وعمليات النقل المتكررة.
في يناير من العام الماضي، حصل على قرض عقاري لشراء شقة بغرفتي نوم كان يستأجرها في واحة دبي للسيليكون. لقد دفع 550 ألف درهم (149,761 دولارًا) مقابل العقار، الذي كان قد استأجره سابقًا مقابل 45,000 درهم سنويًا.
يدفع السيد Faccia، البالغ من العمر 40 عامًا، حاليًا قسط رهن عقاري قدره 2,000 درهم شهريًا، بالإضافة إلى متوسط رسوم خدمة شهرية قدرها 700 درهم. وبالمقارنة، بلغ إيجاره الشهري 3500 درهم.
ويقول: «لقد استأجرت العقار لمدة ستة أشهر مع خيار شرائه بسعر ثابت».
«كنت أتوقع زيادة الإيجار عندما انتقلنا إلى الإمارات العربية المتحدة بسبب معرض إكسبو دبي 2020 وكأس العالم لكرة القدم في قطر. ومن ثم، وجدنا اتفاقًا للحصول على سعر ثابت لخيار الشراء. علاوة على ذلك، لا نريد الانتقال بعد الآن لأنه أحد أكثر الأنشطة إرهاقًا».
ارتفعت أسعار العقارات في جميع أنحاء دبي، لا سيما في القطاع الرئيسي، العام الماضي مع تعافي السوق والاقتصاد الأوسع من التباطؤ الناجم عن فيروس كورونا.
وقفزت قيمة المعاملات العقارية بنسبة 76.5 في المائة سنويًا إلى مستوى جديد بلغ 528 مليار درهم في العام الماضي، في حين ارتفع عدد المعاملات بنسبة 44.7 في المائة سنويًا إلى 122,658.
مع حجم المعاملات القياسي والمكاسب غير المسبوقة في جميع مؤشرات الأداء خلال عام 2022، من المثير للاهتمام أن نرى مرونة دبي المستمرة على خلفية تزايد مخاوف الركود العالمي وارتفاع أسعار الفائدة، كما تقول شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Core في تقريرها السنوي 2022-2023.
ويقول التقرير: «على الرغم من أن دبي ليست محصنة ضد هذه الظروف، إلا أنها تحولت بشكل كبير إلى مدينة بوابة مفضلة بسبب استجابة الحكومة القوية للوباء، والسياسات الرائدة، وبالتالي جذب الاستثمارات والمواهب والاحتفاظ بها».
أدت التغييرات في قواعد التأشيرات إلى تسهيل استقرار الأجانب في الإمارات العربية المتحدة، بينما توافد الأفراد ذوو الملاءة المالية العالية إلى الإمارات على خلفية تعامل الدولة الإيجابي مع جائحة فيروس كورونا.
قرر السيد Faccia، الذي يخطط للحصول على تأشيرة ذهبية قريبًا، الاستقرار في الإمارات العربية المتحدة وشراء عقار في دبي لأنه أراد توفير الاستقرار لعائلته.
ويقول: «لقد انتقلنا دوليًا ثلاث مرات في السنوات الأربع الماضية».
«لم يكن خيارًا للانتقال مرة أخرى، حتى داخل نفس المدينة، لأنها عملية صعبة للغاية».
ووفر حوالي 30 في المائة من سعر مبيعات العقار، الذي شمل 20 في المائة للدفعة الأولى للرهن العقاري و10 في المائة للضرائب والرسوم الأخرى، بما في ذلك رسوم الوكيل والبنك وتقييم الممتلكات.
يقول السيد Faccia إن أفضل طريقة للادخار لدفعة أولى من الرهن العقاري هي زيادة دخلك من خلال العمل بذكاء و/أو بجهد أكبر.
رفع البنك المركزي الإماراتي أسعار الاقتراض القياسية هذا الشهر بعد أن رفع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي سعر الفائدة الرئيسي. قد يكون هذا مصدر قلق لمقترضي الرهن العقاري بمعدلات متغيرة في الإمارات.
على الرغم من ارتفاع أسعار المبيعات وزيادة أسعار الفائدة، أصبح قسم من المستأجرين في دبي مشترين للمستخدم النهائي لتجنب مفاوضات التجديد المتكررة أو عمليات النقل، وفقًا لتقرير Cushman & Wakefield Core.
تقول براثيوشا غورابو، رئيسة الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core: «إن التغييرات الكبيرة في لوائح التأشيرات والمشاعر المؤيدة للأعمال تدعم الأداء القوي للسوق».
«مع إصدار أكثر من 151 ألف تأشيرة ذهبية منذ البداية، فإن إدخال تأشيرات التقاعد ومجموعة من التأشيرات المرتبطة بالممتلكات يجذب المقيمين والمستثمرين على حد سواء.
«مع الزيادة السكانية المطردة عبر شرائح الدخل، بما يتماشى مع هدف 2040 المتمثل في 5.8 مليون نسمة، تقود دبي الطلب على المدى الطويل».
على الرغم من انخفاض الأسعار، إلا أن ارتفاع الإيجارات قد تسبب في اضطراب كبير في سوق الإيجار على مدى الأرباع القليلة الماضية، حيث تلقى العديد من المستأجرين إشعارات بالزيادة، وفقًا لتقرير Cushman & Wakefield Core.
ومع ذلك، يفضل المستأجرون البقاء في الوحدات القائمة حيث أن عمليات تجديد عقود الإيجار أقل بكثير من العقود الجديدة ويتم تنظيمها من خلال مؤشر الإيجار التابع لوكالة التنظيم العقاري، كما تقول الشركة الاستشارية.
سجلت شركة Mortgage Finder، وهي شركة استشارية للرهن العقاري مقرها دبي، زيادة سنوية بأكثر من 50 في المائة في طلبات الرهن العقاري في عام 2022، بينما سجل السوق ككل رقمًا قياسيًا بلغ 16700 معاملة رهن عقاري في العام الماضي، وفقًا لبيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
كان الدافع الرئيسي للطلب على الرهن العقاري هو ارتفاع الإيجارات في عام 2022، وفقًا لمحمد كسواني، المدير الإداري لشركة Mortgage Finder.
ويقول: «وجد المستأجرون أنفسهم تحت الضغط حيث تلقى العديد منهم إشعارًا بالإخلاء من قبل الملاك لبيع ممتلكاتهم».
«ثم واجه المستأجرون واقع السوق الجديد المتمثل في الاضطرار إلى دفع إيجارات أعلى بنسبة تصل إلى 50 في المائة. أولئك الذين لديهم الوسائل لتسديد دفعة أولى سارعوا للاستفادة من أسعار الفائدة المتبقية دون 5 في المائة طوال عام 2022 لتأمين قرض عقاري وشراء عقار».
وفي الوقت نفسه، توقف جنيد رانا، الذي فاز بمبلغ 50 مليون درهم في السحب الأسبوعي لـ «محظوظ» في أكتوبر 2021، عن الاستئجار والاستثمار في محفظة عقارية في دبي لكسب دخل سلبي.
كان السيد رنا، البالغ من العمر 38 عامًا، وهو سائق من باكستان نشأ في الإمارات العربية المتحدة، يستأجر غرفة في فيلا في الورقاء بدبي مقابل 1700 درهم شهريًا قبل فوزه باليانصيب.
«في وقت سابق، لم أستطع شراء عقار هنا. كنت دائمًا أستأجر عقارًا قبل الفوز. لقد كان حلمي امتلاك عقار في دبي»، كما يقول.
بعد الفوز الذي غيّر حياته، اشترى السيد رانا منزلًا مقابل 1.7 مليون درهم في قرية ورسان وفيلا بقيمة 2.2 مليون درهم في الفرجان لعائلته للعيش فيها.
كما استثمر في خمسة منازل مستقلة قيد الإنشاء في بحيرة دبي وشقق في المدينة الدولية مما سيكسبه دخلاً من الإيجار. اشترى العقارات نقدًا ولم يحصل على قروض عقارية.
«قررت التوقف عن الإيجار بعد الفوز لأنني إذا امتلكت عقارًا، فستزداد قيمته وستحصل على دخل سلبي في شكل إيجار. إنه استثمار جيد»، كما يقول السيد رانا، الذي فاز أيضًا بسيارة مرسيدس G-Wagon في باكستان العام الماضي.
قام بشراء جميع العقارات بمساعدة صديق يعمل في صناعة العقارات.
في حين أن معنويات السوق بشكل عام لا تزال إيجابية، إلا أن القدرة على تحمل التكاليف تعد مصدر قلق متزايد لقطاع السوق المنخفض إلى المتوسط، وفقًا لتقرير Cushman & Wakefield Core.
تقول السيدة جورابو: «على الرغم من أننا لا [نتوقع] استمرار الارتفاعات الحادة التي شهدتها عام 2022 في عام 2023، إلا أننا نعتقد أن السوق سيشهد ارتفاعًا مطردًا، وإن كان ذلك بمستويات مستدامة، حيث ترتفع الفجوة بين أسعار الطلب والعرض مع تسعير المستخدمين النهائيين خارج السوق، إلى جانب مخاوف الركود العالمي وارتفاع أسعار الفائدة التي تردع شريحة من المشترين».
تم تسليم 29 ألف وحدة سكنية فقط في دبي في عام 2022، وهو أقل من التوقعات الأولية لأكثر من 35000 وحدة وأقل عدد من عمليات التسليم في دبي منذ عام 2019 حيث أثرت مشكلات سلسلة التوريد على معدلات الإنجاز والجداول الزمنية للتسليم، وفقًا لتقرير Cushman & Wakefield Core.
وتقول الشركة الاستشارية إن حوالي 83 في المائة من عمليات التسليم استمرت في قطاع الشقق بينما شكلت الفلل 17 في المائة فقط من العرض، مما أدى إلى عجز العرض في القطاع والضغط التصاعدي المستمر على إيجارات الفلل وأسعار البيع.
سجلت دبي ارتفاعًا حادًا في إطلاق المشاريع حيث يحرص المطورون على الاستفادة من معنويات السوق الإيجابية.
ومع ذلك، كانت معظم الإعلانات الجديدة لقطاع الشقق، الذي سجل زيادة بنسبة 120 في المائة. وبالمقارنة، زادت عمليات إطلاق مشاريع الفلل الجديدة بنسبة 5 في المائة سنوياً.
تقول السيدة جورابو: «نظرًا لأن معظم عمليات إطلاق المشاريع وتسليمها لا تزال في قطاع الشقق الرئيسي، فإننا نتوقع استقرار أسعار مبيعات الشقق حيث من المتوقع تحقيق توازن العرض والطلب بحلول نهاية عام 2023".
نمت معاملات السوق الثانوية في عام 2022 بنسبة 50 في المائة، مقارنة بعام 2021، بينما سجلت السوق خارج الخطة ارتفاعًا هائلاً بنسبة 84 في المائة، ويرجع ذلك في الغالب إلى ارتفاع عدد عمليات الإطلاق خارج الخطة والمخزون المتاح مقارنة بالسنوات السابقة، وفقًا لتقديرات Cushman & Wakefield Core.
ويقول التقرير إنه من المتوقع أن تستمر أحجام المعاملات في كل من الأسواق الثانوية وغير المخطط لها في الارتفاع في عام 2023، مدفوعة بالطلب من المشترين المحليين والدوليين.
وتقول الشركة الاستشارية: «ستشهد أسعار المبيعات ارتفاعًا تدريجيًا ومستمرًا، لا سيما في مناطق الفلل والشقق الرئيسية».
«من المتوقع أن تستمر الزيادات في الإيجارات ومستويات الإشغال المرتفعة في عام 2023، مع تزايد التفاوت بين الإيجارات في عقود الإيجار الجديدة والتجديدات».