دبي: هل ما زلت تبحث عن منزل للشراء في الإمارات العربية المتحدة؟ من خلال بيع مدعوم بالرهن العقاري؟ إذا كانت الإجابة بنعم لكليهما، فلا تحاول إجراء الصفقة من خلال معدل رهن عقاري ثابت لمدة 5 سنوات، حتى لو كانت الرياضيات التي يقدمها المصرفيون قد تبدو مقنعة.
في أفضل الأحوال، التزم بسعر ثابت لمدة 3 سنوات. إذا كنت مخاطرًا، فاختر أيضًا فترة ثابتة لمدة عام واحد.
لأنه ربما للمرة الأولى في الدورة الحالية لرفع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، هناك شائعات بأن هذا قد يقترب من نهايته قريبًا - بل قد يتم إسقاطه. الآن، هذا كله مجرد كلام في هذه المرحلة، ولكن بالنسبة لمالكي العقارات في الإمارات العربية المتحدة - وخاصة مشتري المستخدمين النهائيين الذين لديهم قروض عقارية - هناك الكثير من الأمور التي تدور حولها.
الأهم من ذلك، ما إذا كان ينبغي عليهم تأمين مدفوعات الرهن العقاري لمدة 3 سنوات أو أكثر.
توماس ماكلولين هو المدير الإقليمي لدولة الإمارات العربية المتحدة في Holo، شركة التكنولوجيا المالية التي تتخذ من دبي مقراً لها والمتخصصة في استشارات الرهن العقاري.
وقال: «تشير التوقعات المتعلقة بسعر الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي إلى زيادات هامشية طوال عام 2023 مع وجود خطة لاحتمال البدء في الانخفاض في نهاية العام/أوائل عام 2024". «إذا كان من الممكن الوثوق بهذه المعلومات، فإن النصيحة الجيدة ستقترح سعرًا ثابتًا لمدة 3 سنوات لتوفير توازن الأمان مقابل الزيادات في الأسعار حتى عام 2023.
«ومع إمكانية الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة في المستقبل.»
هذا كل شيء، أي شخص يشتري عقارًا ويحصل على قرض عقاري سيستفيد على الفور من سعر ثابت للسنة الأولى. وإذا لزم الأمر، يمكنهم تثبيت فترة الأقساط الشهرية المتساوية لمدة عامين ثم الأمل في أن تنخفض معدلات الرهن العقاري في الإمارات العربية المتحدة من 2024-25 (بما يتماشى مع تحركات الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي).
حتى الآن، تبلغ معدلات الرهن العقاري أكثر من 5 في المائة في الإمارات العربية المتحدة للمعاملات ذات السعر الثابت، مقابل 2.99 في نفس الوقت من العام الماضي.
كان التأثير موجودًا في Q4-22
تباطأ الإقراض العقاري بشكل كبير خلال الفترة من أكتوبر إلى ديسمبر الماضيين، حيث أجبر الوزن الكامل للزيادات المتتالية في أسعار الفائدة، بنسبة 0.75 في المائة لكل منها، المشترين النهائيين على إعادة التفكير. كما أصبحت البنوك المحلية «متحفظة» بعض الشيء بشأن إقراضها في نهاية العام، حيث حاولت السيطرة على طلب المستهلكين على القروض.
على هذا النحو، «عادةً ما يكون شهري نوفمبر وديسمبر أكثر هدوءًا في الصناعة حيث يهدأ المشترون والبائعون في فترة العطلات»، كما قال ماكلولين. «ومع ذلك، شهدنا في Holo نموًا بنسبة 29 في المائة تلاه ثاني أفضل شهر لنا كشركة في يناير 2023. من وجهة نظرنا، تتزايد الاستفسارات والمعاملات».
كن منتبهًا لإمكانيات إعادة التمويل
بالنسبة لحاملي الرهن العقاري الحاليين، قد يكون أواخر عام 2023/أوائل عام 2024 هو الوقت الذي قد يكون فيه من الأفضل لهم التفكير في إعادة تمويل القرض. إذا انخفضت الأسعار، فإن إعادة التمويل توفر لها فرصة للتزامن مع بيئة الأسعار المتغيرة.
وقال بيل كريشين راثور، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة Century Financial: «يفضل المقترضون إعادة التمويل عندما تتغير بيئة أسعار الفائدة بشكل كبير لصالحهم، أي عندما ينخفض سعر الفائدة». «يتم ذلك للاستفادة من تخفيض تكاليف الاقتراض وتحقيق وفورات من اتفاقية جديدة. النقد هو المهيمن
خلال شهر يناير، كانت الحالة المزاجية في سوق العقارات في دبي متفائلة، حيث هيمنت المبيعات غير المخطط لها القائمة على النقد. ثم تم بيع أكثر من 400 مليون درهم لبنتهاوس في «منارة بولغاري» في جزيرة جميرا باي.
في حين أن مثل هذه الصفقات الكبيرة تعتمد جميعها على النقد، إلا أن الرهون العقارية حققت أداءً جيدًا بشكل معقول في يناير. وفقًا لبراثيوشا جورابو، رئيس الأبحاث في شركة Cushman & Wakefield Core، شركة الاستشارات العقارية: «في يناير، كان هناك تقسيم بنسبة 50:50 تقريبًا بين صفقات النقد والرهن العقاري في دبي. بينما في عام 2022، كان ما يقرب من 57 في المائة من المعاملات النقدية والباقي معاملات الرهن العقاري».
وبالنظر إلى الانقسام في عام 2021، كان هناك 72 في المائة من القروض العقارية و 28 في المائة من خلال النقد. كان هذا أيضًا العام الذي تحول فيه العديد من المستأجرين في دبي إلى شراء منازل لاستخدامهم الخاص بعد مرحلة كوفيد.
حتى الآن هذا العام، قد يستعيد المستخدمون النهائيون ثقتهم في سداد تكاليف منازلهم من خلال الأسهم والقروض، حتى لو كانت هناك زيادة أخرى بنسبة 0.25 في المائة في السعر الأسبوع الماضي (والأولى لعام 2023).
يقول مالكو العقارات الجدد إن تباطؤ بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي في معدل الزيادات - من 0.75 في المائة إلى 0.25 في المائة الآن - كان السبب الذي دفعهم إلى الشراء الآن بدلاً من الانتظار بحلول نهاية العام لمعرفة ما إذا كانت معدلات الإقراض ستنخفض.
وقال أحد المشترين الجدد: «لقد شهدت قيم العقارات في دبي بالفعل زيادات تتراوح بين 15 و25 في المائة في المواقع الشعبية». «لم نكن نريد المخاطرة بمزيد من الزيادات ولهذا اشترينا الآن برهن عقاري أعلى.
«كان من الأفضل أن نشتري في أوائل العام الماضي.»
قد يردّد العديد من حاملي الرهن العقاري اليوم ذلك - ولكن إذا تحلوا بالصبر، فقد تنخفض هذه المعدلات في غضون عام أو نحو ذلك. حتى ذلك الحين، احصل عليه بسعر ثابت...
مع أسعار الفائدة، التي تغيرت كثيرًا خلال 12 شهرًا
ارتفع معدل الأموال الفيدرالية بمقدار 400 نقطة أساس في عام 2022. وبالمثل، رفعت الإمارات سعر الفائدة الأساسي لتسهيلات الإيداع الليلية إلى 4.4% في اجتماعها في ديسمبر 2022. ومع رفع الاحتياطي الفيدرالي بمقدار 25 نقطة أساس الآن، فإن الزيادات التراكمية في أسعار الفائدة على الأموال الفيدرالية ستضيف ما يصل إلى 425 نقطة أساس بين يناير 2022 والوقت الحاضر. وللحفاظ على ربط الدرهم الإماراتي بالدولار، سيعكس السعر الأساسي لليلة واحدة في الإمارات العربية المتحدة ارتفاعًا بمقدار 425 نقطة أساس منذ يناير 2022.