بدأ هذا العام على نحو قوي، بناءً على الزخم الذي حققه سوق العقارات في دبي في عام 2022. ومع حجم المعاملات القياسي والمكاسب غير المسبوقة في جميع مؤشرات الأداء، من المثير للاهتمام أن نرى مرونة دبي في ضوء المخاوف المتزايدة من الركود العالمي وارتفاع أسعار الفائدة.
وباعتبارها مدينة عالمية، فإن دبي ليست محصنة ضد هذه الظروف، ومع ذلك، فقد تحولت بشكل كبير إلى مدينة بوابة عالمية مفضلة بسبب استجابة الحكومة القوية للوباء والسياسات الرائدة وإصلاحات التأشيرات، وبالتالي جذب الاستثمارات والمواهب العالمية والاحتفاظ بها. وقد أدى ذلك إلى خلق ضغط تصاعدي على سوق العقارات مع ارتفاع حاد في قيم رأس المال والإيجارات خلال عام 2022. إلى جانب الإقبال القوي على فئات الأصول، نتوقع أن يستمر هذا المسار التصاعدي خلال عام 2023، على الرغم من التوقعات بمستويات مستدامة. على الرغم من الارتفاع الكبير في القيم، حيث لا تزال أسعار الوحدات السكنية تنافسية مقارنة بالمدن العالمية الأخرى إلى جانب التأشيرات المرتبطة بالعقارات التي تجذب المشترين الدوليين إلى نمط الحياة الذي لا مثيل له في دبي والنظام الضريبي والاتصال والسلامة، فإننا نتوقع أن يظل الطلب على سوق العقارات السكنية الرئيسي في دبي قويًا خلال عام 2023.
علاوة على ذلك، مع تفاقم عدم التوازن بين العرض والطلب في القطاع السكني الرئيسي مع ارتفاع الطلب والمخزون المحدود، نتوقع زيادة مطردة في أسعار المبيعات على المدى القريب. ومع ذلك، نظرًا لزيادة مقاومة المستأجرين والمستخدمين النهائيين ومستويات العرض المرتفعة نسبيًا في هذه الفئة، فإننا نتوقع أن يشهد سوق الشقق الرئيسي نموًا متواضعًا. لا نزال متفائلين بشأن توقعاتنا لعام 2023 حيث من المتوقع أن تشهد دبي ارتفاعًا مستمرًا في الأسعار والإيجارات ومستويات الإشغال عبر فئات الأصول، ولكن على خلفية المخاوف المتزايدة بشأن القدرة على تحمل التكاليف والظروف الاقتصادية العالمية الصعبة.
تم عرض الإمدادات السكنية
تم تسليم 29,000 وحدة سكنية فقط في عام 2022، وهو أقل من التوقعات الأولية لأكثر من 35,000 وحدة وأقل عدد من عمليات التسليم التي شهدتها دبي منذ عام 2019، حيث أثرت مشكلات سلسلة التوريد على معدلات التنفيذ والجداول الزمنية للتسليم. تستمر الشقق في الصدارة مع تم تسليم حوالي 22,000 وحدة وحصة 83 في المائة من السوق بينما تم تسليم 5,000 وحدة فقط في سوق الفلل بنسبة 17 في المائة.
ومع انخفاض عمليات تسليم الإمدادات مقارنة بالسنوات السابقة، إلى جانب سوق المعاملات المزدهر، تنشأ أزمة العرض في جيوب قليلة من السوق، لا سيما سوق الفلل الرئيسية والشقق المطلة على الواجهة البحرية حيث يستمر الطلب في تجاوز العرض في هذه القطاعات. ومع ذلك، نظرًا لأن معظم الأسهم الجديدة والحالية موجودة في قطاع الشقق السائد وبأسعار معقولة، فإن جزءًا كبيرًا من سوق الشقق متوازن نسبيًا من حيث العرض والطلب.
ظهور عمليات الإطلاق خارج المخططة
لقد شهدنا ارتفاعًا حادًا في إطلاق المشاريع حيث يحرص المطورون على الاستفادة من معنويات السوق الإيجابية. ومع ذلك، تميل معظم الإعلانات الجديدة نحو قطاع الشقق حيث ارتفعت عمليات إطلاق الشقق بنسبة 120 في المائة، بينما شهدت عمليات إطلاق مشاريع الفلل الجديدة زيادة بنسبة 5 في المائة فقط على أساس سنوي، على الرغم من أنه من المتوقع أن يؤدي ذلك إلى مزيد من الضغط التصاعدي على أسعار مبيعات الفلل. مع انخفاض أحجام التذاكر وعوائد التطوير المرتفعة، يواصل معظم المطورين التركيز على سوق الشقق الرئيسي. ومن المتوقع أن يؤدي هذا الاتجاه إلى استقرار أسعار مبيعات الشقق، حيث من المتوقع تحقيق توازن العرض والطلب بحلول نهاية عام 2023. لقد شهدنا أيضًا تحولًا في خطط الدفع حسب الخطة حيث أن معظم عمليات الإطلاق الآن تدفع 60-70 في المائة خلال فترة البناء و 30-40 في المائة فقط بعد التسليم حيث يحاول المطورون الاستفادة من الطلب المتزايد.
العوامل التي تقود سوق المعاملات
كان عام 2022 الأفضل في سوق المعاملات السكنية في دبي حيث تم تسجيل أعلى معاملات السوق الثانوية وغير المخطط لها على الإطلاق من حيث أحجام وقيم المعاملات.
تدعم التغييرات الكبيرة في لوائح التأشيرات والمشاعر المؤيدة للأعمال أداء السوق القوي. مع إصدار أكثر من 151 ألف تأشيرة ذهبية منذ البداية، أدى إدخال تأشيرات التقاعد ومجموعة من التأشيرات المرتبطة بالممتلكات إلى جذب السكان والمستثمرين على حد سواء لاعتبار الإمارات العربية المتحدة موطنًا طويل الأجل. ومع الزيادة السكانية المطردة عبر شرائح الدخل، بما يتماشى مع هدف 2040 المتمثل في 5.8 مليون نسمة، تعمل دبي على زيادة الطلب المستدام. كما أدى تخفيض التأهيل المرتبط بقيمة العقار للتأشيرات من مليون درهم إلى 750 ألف درهم إلى دفعة قوية، حيث تراوحت نسبة المعاملات الثانوية بين 750 ألف درهم و2 مليون درهم، في حين أن 49 في المائة من جميع المعاملات خارج الخطة كانت بين نفس النطاق.
شهد السوق الرئيسي طلبًا غير مسبوق خلال عام 2022، حيث تجاوز حجم معاملات السوق الثانوية 10 ملايين درهم إماراتي وشهد زيادة بنسبة 62 في المائة على أساس سنوي (تم إبرام 1593 صفقة في عام 2022 مقارنة بـ 981 في عام 2021). وهذا يشمل أعلى بيع للفيلا تم تسجيله في نخلة جميرا بمبلغ ضخم قدره 600 مليون درهم. في حين ركزت عمليات شراء التذاكر المرتفعة عادةً على السوق الثانوية، حققت عمليات إطلاق السيارات الفاخرة البارزة خارج الخطة في عام 2022 أداءً جيدًا بشكل متزايد مع زيادة مذهلة بنسبة 113 في المائة في أحجام المعاملات خارج الخطة مقارنة بعام 2021 (695 معاملة في عام 2022 مقارنة بـ 326 في عام 2021). كما حطم العام أيضًا الأرقام القياسية لقطاع العقارات فائقة الجودة حيث تم تسجيل أكثر من 24 صفقة سكنية فوق علامة 100 مليون درهم مقارنة بالخمسة المسجلة في عام 2021.
ومع تزايد طلب الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية على العقارات الفاخرة، لا سيما على الواجهة البحرية، نتوقع أن يظل هذا القطاع معزولًا عن الركود العالمي وارتفاع أسعار الفائدة والضغوط التضخمية لأن معظم هذه المعاملات عبارة عن مشتريات نقدية. من حيث أسعار المبيعات، فإن معظم المناطق أعلى بكثير من مستويات ما قبل الوباء حيث ارتفع متوسط أسعار مبيعات الفلل على مستوى المدينة بنسبة 11 في المائة والشقق بنسبة 9 في المائة على أساس سنوي. ومع ذلك، لا تزال هذه الأسعار أقل من ذروتها في عام 2014، حيث تراجعت الفيلات بنسبة -5 في المائة والشقق بنسبة -22 في المائة. ومع تراجع أسعار مبيعات الفلل بنسبة 5 في المائة فقط عن مستويات الذروة في عام 2014، نتوقع أن تتجاوز أسعار مبيعات الفلل هذه الأسعار بحلول النصف الأول من عام 2023، وذلك بسبب الطلب المستمر على الرغم من الضغوط الهبوطية الناجمة عن ارتفاع أسعار الفائدة والتضخم. في حين أننا لا نتوقع أن تستمر الارتفاعات الحادة التي شهدتها عام 2022 في عام 2023، فإننا نعتقد أن السوق سيشهد ارتفاعات معتدلة عند مستويات مستدامة حيث ترتفع الفجوة بين أسعار الطلب والعرض مع تسعير المستخدمين النهائيين خارج السوق جنبًا إلى جنب مع مخاوف الركود العالمي وارتفاع أسعار الفائدة مما يردع شريحة من المشترين.
الإيجارات السكنية المتصاعدة تؤثر على القدرة على التكلفة
شهد سوق الإيجارات أعلى زيادة على الإطلاق على أساس سنوي حيث ارتفع متوسط تأجير الفلل على مستوى المدينة بنسبة 25 في المائة والشقق بنسبة 27 في المائة على أساس سنوي. ومع التحسن بوتيرة قياسية وكما توقعنا سابقًا، أصبحت إيجارات الفلل الآن أعلى بنسبة 1 في المائة من قيم الذروة في عام 2014، في حين أن الشقق متخلفة بنسبة 18 في المائة، على الرغم من أنه من المتوقع أن تتعافى في الأشهر المقبلة. على الرغم من أنها من قاعدة منخفضة، إلا أن هذه الزيادات الحادة في الإيجارات تسببت في اضطراب كبير في سوق الإيجار خلال الأرباع القليلة الماضية حيث تلقى معظم المستأجرين إشعارات تصعيد الإيجار. يفضل المستأجرون البقاء في الوحدات الحالية حيث أن الزيادات الإيجارية أثناء التجديدات أقل بكثير من عقود الإيجار الجديدة ويتم تنظيمها بواسطة حاسبة تأجير RERA. علاوة على ذلك، أصبح قسم من المستأجرين، على الرغم من ارتفاع أسعار المبيعات وارتفاع أسعار الفائدة، مشترين للمستخدم النهائي لتجنب مفاوضات التجديد المتكررة أو عمليات النقل.
نتوقع استمرار ارتفاع الإيجارات لعقود الإيجار الجديدة في عام 2023، حيث ستؤدي مستويات الإشغال المرتفعة في المواقع المركزية إلى ممارسة ضغط تصاعدي على الإيجارات - على الرغم من أن الارتفاع في الإيجارات في التجديدات سيكون أقل نسبيًا لأنها محمية من خلال مؤشر تأجير RERA. وفي الوقت الذي شهدت فيه الإيجارات ارتفاعًا حادًا مقارنة بأسعار البيع، وصلت العائدات إلى أعلى مستوى لها منذ سبع سنوات، حيث بلغ إجمالي عائدات الشقق على مستوى المدينة 7.2 في المائة وعائدات الفلل 5.7 في المائة.
سوق المكاتب في دبي
خلال عام 2022، شهد سوق المكاتب في دبي استيعابًا قويًا عبر المناطق، مما أدى إلى ارتفاع غير مسبوق في مستويات ومعدلات الإشغال. تحوم مستويات الإشغال على مستوى المدينة الآن عند 87 في المائة مقارنة بـ 78 في المائة في عام 2021، مما أدى إلى استيعاب ما يقرب من تسعة ملايين قدم مربع من المساحات المكتبية خلال عام 2022. ونتيجة لذلك، هناك ندرة في المخزون، الأمر الذي أصبح مقلقًا بشكل متزايد نظرًا للطلب المتزايد.
علاوة على ذلك، فإن معظم الإمدادات المكتبية القادمة مؤجرة مسبقًا بالفعل، مما يوفر توافرًا محدودًا للغاية عند التسليم. وقد أدى هذا الطلب المرتفع إلى قيام العديد من الملاك الفرديين والمناطق الحرة بتفعيل مشاريع مكتبية جديدة. ومع ذلك، نظرًا لأن ذلك سيشمل دورة بناء مدتها سنتان وثلاث سنوات، فإننا نتوقع حدوث نقص في إمدادات المكاتب على المدى القريب، مما يؤدي إلى مزيد من الضغط التصاعدي على الإيجارات ومستويات الإشغال.
ومع تزايد الطلب على المكاتب وتجاوز العرض، ارتفعت إيجارات المكاتب على مستوى المدينة بنسبة 29 في المائة على أساس سنوي، حيث تجاوزت جميع مناطق المكاتب مستويات ما قبل الوباء وتتساوى تقريبًا مع قيم الذروة في عام 2014. ومع عدم توقع تطوير مكاتب رئيسية جديدة في مناطق المكاتب القائمة في موقع مركزي، فإننا نتوقع استمرار الضغط التصاعدي على إيجارات المكاتب في المستقبل المنظور. في حين أن الطلب على المساحات المكتبية لا يزال قوياً، لا يمكننا تجاهل مخاوف الركود العالمي وتجميد التوظيف وفقدان الوظائف في قطاعات التكنولوجيا والبنوك الدولية وتأثيرها على سوق المكاتب في دبي. ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى إبطاء توسعات المرحلة الأولى الدولية وربما إعادة بعض أسهم السوق الثانوية إلى السوق حيث قد يتم تقليص عدد قليل من الشركات. في حين أن الأسواق الإقليمية تعمل بشكل جيد، إلا أنها ليست محصنة ضد الظروف العالمية، ومع ذلك، فإن مبادرات حكومة الإمارات العربية المتحدة تعوض هذه الرياح المعاكسة من خلال خلق مجموعة من محركات الطلب للحفاظ على النمو الاقتصادي.