سيظل سوق المكاتب في دبي يعاني من نقص في العرض حتى 2027-28 مما سيستمر في التأثير على الإيجارات في المدينة مع ازدهار الشركات الجديدة وانتقال الشركات الأجنبية إلى المدينة.
نظرًا لارتفاع الطلب، حصل سوق المكاتب في دبي على دفعة مع العديد من عمليات الإطلاق الجديدة لتلبية احتياجات الشركات الجديدة، لا سيما في فئة المساحات المكتبية من الدرجة الأولى.
قال روبرت توماس، رئيس الوكالة في Cushman & Wakefield Core: «بينما تستمر أزمة العرض في سوق المكاتب في التأثير على الإيجارات ومستويات الإشغال، بدأ المطورون الذين يتوافقون مع ظروف السوق أخيرًا في تطوير مكاتب جديدة لمعالجة هذا النقص».
«ومع ذلك، سيستغرق الأمر من سنتين إلى أربع سنوات أخرى حتى يتم تسليم هذا العرض ويظل احتمال تأجيره مسبقًا مرتفعًا. وهذا يشير إلى أنه من المرجح أن يستمر نقص الإمدادات حتى 2027-2028 حيث من المتوقع أن يكتمل جزء كبير من المخزون المعلن».
أصبحت الإمارات العربية المتحدة، ودبي على وجه الخصوص، سوقًا مركزًا للعديد من الشركات الدولية حيث تستعد لزيادة الاستثمار في عملياتها والقوى العاملة. نظرًا لظهورها كموقع مثالي للأشخاص عبر مستويات القوى العاملة، فإن جاذبية المدينة مدفوعة بعوامل مثل السلامة، والضرائب الشخصية الصفرية، والموقع الجغرافي الاستراتيجي للأعمال والسفر الشخصي، والبنية التحتية القوية، والبيئة الإيجابية.
وفقًا لشركة Asteco للاستشارات العقارية، استمر سوق تأجير المكاتب في دبي في الازدهار، لا سيما بالنسبة للمساحات من الدرجة الأولى، مدفوعًا بالطلب القوي والعرض المحدود.
وقالت إنه «من المتوقع أن يستمر الضغط التصاعدي على الإيجارات حتى دخول العرض الجديد إلى السوق أو تغير ظروف العمل».
إمدادات جديدة
وفقًا لبيانات Asteco، تمت إضافة 0.37 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية في الربع الثاني من عام 2024. ومن المتوقع أن يتم الانتهاء من 0.37 مليون قدم مربع أخرى من المساحة في النصف الثاني من هذا العام.
أظهرت بيانات Cushman & Wakefield الأساسية أن الربع الثاني من عام 2024 شهد طرح حوالي 260 ألف قدم مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في السوق في مدينة دبي التجارية. ومن المتوقع أن يتم تسليم أكثر من 1.63 مليون قدم مربع في الفترة المتبقية من عام 2024، ولا سيما من إكسبو سيتي دبي، ومركز الابتكار في مدينة دبي للإنترنت، ومكونات المكاتب في برج الوصل، وميلينيوم بلازا داون تاون (كراون بلازا الذي تم تجديده)، وكلاهما يقع على شارع الشيخ زايد.
حتى الآن من هذا العام، تم إصدار بعض الإعلانات الرئيسية التي تشتد الحاجة إليها، بما في ذلك برج Immersive Tower في مركز دبي المالي العالمي (DIFC)، والمكاتب في D3 المرحلة 2، والتطوير متعدد الاستخدامات من قبل شركة الدار على شارع الشيخ زايد. بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من التطورات قيد المناقشة في مركز دبي المالي العالمي.
تتركز غالبية أنشطة التطوير في المناطق المركزية مثل مركز دبي المالي العالمي وشارع الشيخ زايد، تليها أبراج بحيرة الجميرا (JLT)، ومدينة إكسبو، ومناطق تيكوم الحرة.
وقالت شركة كوشمان آند ويكفيلد كور في تقريرها للربع الثاني: «من المثير للاهتمام ملاحظة أن ما يقرب من 78 في المائة من مخزون المكاتب القادم يقع داخل المناطق الحرة، بينما من المتوقع أن يكون 22 في المائة فقط في المناطق الساحلية، مما يجعل أزمة العرض في المناطق الساحلية أكثر حدة».
للاستفادة من الطلب المتزايد، أعلنت شركة الدار مؤخرًا عن خطتها لتطوير برج مكاتب من الدرجة الأولى على شارع الشيخ زايد، مما يمثل دخول المطور الذي يتخذ من أبوظبي مقراً له إلى السوق التجاري في دبي.
مستوى الإشغالة
وقال روبرت توماس إن إشغال المكاتب على مستوى المدينة قد سجل رقمًا قياسيًا بنسبة 90 في المائة، مع مكاتب من الدرجة الأولى بنسبة 93 في المائة، ومن المتوقع أن يزداد أكثر.
«شهد كل من الخليج التجاري وشارع الشيخ زايد ومركز دبي المالي العالمي و JLT أكبر ارتفاع، كما تشهد مدينة دبي التجارية، بألواح الأرضيات الكبيرة وجودة البناء الحديثة، ارتفاعًا في الطلب. وأضاف أن مناطق الأعمال المركزية، بما في ذلك وسط مدينة دبي ومركز دبي المالي العالمي وشارع الشيخ زايد، تزيد نسبة الإشغال فيها عن 95 في المائة، مما يزيد من ضغوط الإيجار ونقص العرض».
قال تشارلي سارجنت، المدير المساعد ورئيس خدمات المحتل العالمية في MRICS، إن الشركات العالمية غالبًا ما تواجه فترات زمنية أطول في اتخاذ القرار نظرًا لطبيعة الهيكل التنظيمي ومتطلبات العناية الواجبة التفصيلية.
وفي المتوسط، قال إن اتخاذ القرار بشأن المشروع يستغرق من 6 إلى 9 أشهر، من الاستراتيجية الأولية إلى الاستحواذ على الإيجار.
«هذا الجدول الزمني الممتد غير متوازن مع السرعة المطلوبة لاتخاذ القرارات في السوق الحالية المتعطشة للعرض. نظرًا لندرة المساحات المتاحة والطلب القوي في السوق، يتم استيعاب الوحدات المكتبية الشاغرة عالية الجودة بسرعة، ونادرًا ما تظل شاغرة لفترات طويلة. قال سارجنت: «غالبًا ما تفقد الشركات المساحة أمام الشركات الإقليمية التي يمكنها الاستجابة بسرعة أكبر لعمليات الاستحواذ أو للشركات العالمية الأخرى الأكثر تقدمًا في استراتيجيتها».
الإيجارات ترتفع بنسبة 19%
من حيث متوسط الإيجارات، كشفت Asteco أن بر دبي وبرج بحيرة الجميرا وبرشا هايتس (تيكوم) وخليج الأعمال وشارع الشيخ زايد ومركز دبي المالي العالمي كانت أغلى المناطق.
ومع تزايد الطلب على المكاتب وتجاوز العرض، قالت شركة Cushman & Wakefield Core إن إيجارات المكاتب على مستوى المدينة ارتفعت بنسبة 19 في المائة على أساس سنوي.
«لقد ارتفعت مستويات النشاط في مختلف قطاعات المستأجرين، حيث اجتذبت المناطق الحرة طلبًا كبيرًا بشكل خاص حيث يسعى عدد متزايد من الشركات الجديدة والحالية إلى تأسيس أو توسيع وجودها في المدينة. وقالت شركة الاستشارات العقارية: «لا يزال السوق صديقًا لأصحاب العقارات، وهذه الديناميكية تضع ضغطًا إضافيًا على الشركات، وخاصة المحتلين العالميين، الذين قد يكافحون من أجل الوفاء بالمواعيد النهائية الضيقة لصنع القرار التي يفرضها السوق الحالي».
وفي حين شهدت معظم المناطق نموًا قويًا في الإيجارات، شهدت منطقة الخليج التجاري أكبر زيادة بنسبة تزيد عن 64 في المائة بسبب المنافسة الشديدة من المستأجرين المحتملين على المساحات المتاحة، وهو ما ينعكس أيضًا في أعلى مستوى من الاستفسارات للمنطقة، كما قال كوشمان آند ويكفيلد كور.
وأضافت الشركة الاستشارية أن الخليج التجاري يتصدر السباق مرة أخرى عند النظر إلى نمو الإيجارات منذ الوباء، حيث قفزت بنسبة 160 في المائة تليها أبراج بحيرات جميرا (153 في المائة) وشارع الشيخ زايد (121 في المائة)، ويرجع ذلك أساسًا إلى انخفاض قاعدة الإيجار ومعدل الإشغال بشكل ملحوظ.