سيستمر ارتفاع أسعار العقارات في دبي العام المقبل، لكن الوتيرة ستتباطأ مقارنة بعام 2023، مع توقع معدل نمو يصل إلى 10٪ على خلفية الطلب القوي من السكان والمستثمرين والأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.
يتوقع المحللون أن يستمر السوق السكني الرئيسي في دفع السوق، بقيادة جميرا ووسط المدينة ونخلة جميرا وغيرها من المناطق الراقية التي شهدت طلبًا غير مسبوق في فترة ما بعد الوباء.
ويعزى الارتفاع في الارتفاع إلى مجموعة من العوامل، بما في ذلك ارتفاع تدفقات الأموال الأجنبية، وانتقال المستأجرين إلى ملكية العقارات، والتوافر المتزايد للعقارات الجاهزة للسكن، واهتمام المستثمرين الذين يسعون إلى الاستفادة من برامج الإقامة طويلة الأجل مثل التأشيرة الذهبية، وتأشيرة التقاعد، وتأشيرة العمل الحر.
تقول براثيوشا غورابو، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في Cushman & Wakefield Core: «مع الطلب المستمر والمشاعر الإيجابية للسوق، نتوقع أن تستمر الأسعار في رؤية زيادات مطردة في حدود 5-10٪ خلال عام 2024 - وإن كان ذلك بالوتيرة المتوقع أن تتباطأ مقارنة بالزيادات في الأسعار بنسبة 20-25٪ التي شهدتها عام 2023".
يتوقع Gurrapu مواقع الواجهة البحرية مثل نخلة جميرا وخليج جميرا والمناطق المنشأة بما في ذلك وسط مدينة دبي للاستمرار في رؤية زيادات أعلى نسبيًا في الأسعار العام المقبل.
وفقًا لخدمة Moody's Investors Service، ارتفعت أسعار العقارات بنحو 15٪ في دبي وأبو ظبي منذ الربع الثاني من عام 2021 وستظل ظروف سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة صحية في الأشهر 12-18 المقبلة، لكن الطلب سيكون أبطأ من العامين الماضيين.
أسعار أقل
وتتوقع براثيوشا غورابو أن تتوقع الأسعار في المناطق القادمة مثل دبي لاند ومدينة محمد بن راشد، حيث من المتوقع حدوث عمليات تسليم كبيرة، زيادات أقل نسبيًا في الأسعار.
«من المتوقع أن يؤدي سعي الحكومة المستمر لجعل المدينة جذابة للمستثمرين والسياح والمقيمين إلى تعزيز معنويات السوق الإيجابية وخلق فرص العمل والنمو السكاني بدوره عبر قطاعات الدخل.
«نتوقع أن تستمر الثروة العالمية في الانجذاب إلى دبي نظرًا لموقعها الاجتماعي والاقتصادي الملائم وإطلاق المطورين للمنتجات لتلبية هذا الطلب مما يؤدي إلى معاملات عالية التكلفة. كما نتوقع أن تظل أحجام المعاملات الإجمالية ثابتة بسبب قوة المالك والمحتل والطلب من المستثمرين».
يحتوي سوق العقارات، الذي تطور على مدى العقد الماضي، على نوعين متميزين من المشترين. الأولى هي المقيمين في الإمارات العربية المتحدة الذين ضعفت قدرتهم على تحمل التكاليف مع ارتفاع أسعار العقارات، إلى جانب ارتفاع التضخم وأسعار الفائدة. يشمل النوع الثاني من المستثمرين المشترين ذوي الملاءة المالية العالية أو أصحاب الملايين الذين يواصلون دعم الطلب خارج الخطة، وبعضهم يقع مقره في الإمارات العربية المتحدة.
«معظم هؤلاء هم من المشترين النقديين الذين هم أقل حساسية للضغوط التضخمية وارتفاع أسعار الفائدة مقارنة بالمشترين الممولين بالرهن العقاري. وقد زادت نسبة المشترين النقديين بشكل كبير في العامين الماضيين، مستفيدين من سمعة الإمارات كملاذ آمن».
على سبيل المثال، وفقًا لوكالة موديز، فإن ما يقرب من 60٪ من إجمالي مبيعات Sobha Realty في عام 2022 كانت لغير المقيمين في الإمارات العربية المتحدة، ومعظمهم من المشترين النقديين. من ناحية أخرى، يشكل المشترون المقيمون في الإمارات الجزء الأكبر من مبيعات التطوير لشركة الدار في أبو ظبي وأكثر من النصف لشركة إعمار العقارية في دبي.
مشاريع جديدة
تواصل شركات بناء المنازل في الإمارات العربية المتحدة إطلاق مشاريع جديدة، مع زيادة الطلب عما كان عليه قبل الوباء. يزداد العرض الجديد بشكل مطرد حيث يوجد حوالي 80 ألف وحدة قيد الإنشاء هذا العام في دبي وأبو ظبي، وفقًا لشركتي البيانات العقارية Reidin و JLL.
تتوقع وكالة التصنيف العالمية Moody's أن تتحسن هوامش شركات بناء المنازل أيضًا في الأشهر 12-18 القادمة.
«أطلق عدد من المطورين مشاريع جديدة في الأشهر الـ 18 الماضية، وارتفعت المبيعات خارج الخطة بشكل كبير منذ ذلك الحين. وقد أدى ذلك إلى زيادة كبيرة في تراكم الإيرادات في جميع المجالات للمطورين»، مضيفة أن إطلاق مشاريع جديدة، إلى جانب زيادة الطلب، أدى إلى زيادة الهوامش الإجمالية في جميع المجالات.
«تتمتع شركات بناء المنازل في الإمارات العربية المتحدة بوضع جيد للاستفادة من فرص النمو في السوق المحلية. نتوقع أن تظل نسب الرافعة المالية ونفقات Ebit إلى الفائدة قوية في جميع المجالات. وقال محللو موديز إن هذه الشركات تواصل إطلاق مشاريع جديدة وجمع الجزء الأكبر من التدفق النقدي قبل اكتمال المشروع.