لا ينبغي أن يشعر المقيمون في دبي الذين يواجهون ارتفاعًا مفاجئًا في الطلب على الإيجار بالذعر - يجب عليهم أولاً التحقق من مؤشر RERA للإيجار لمعرفة ما إذا كان المالك لديه ما يبرر طلب الزيادة.
وقالت شيشيرا جوني، الشريكة المؤسسية والتجارية في شركة TLG للمحاماة: «لا يجوز لأصحاب العقارات زيادة الإيجار إلا إلى المستويات المنصوص عليها في القانون وبناءً على المتطلبات التي وضعتها RERA (وكالة تنظيم العقارات)».
على سبيل المثال، إذا كان الإيجار الحالي الذي يتم دفعه أقل بنسبة 21-30 في المائة من المتوسط في مجتمع أو حي معين، فمن حق المالك أن يطلب زيادة تصل إلى 10 في المائة عند التجديد. إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 31-40 في المائة من المعدلات السائدة، يمكن أن ترتفع الزيادة المقترحة إلى 15 في المائة.
في الوقت الحالي، لا يزال مؤشر RERA للإيجار أفضل معيار للمستأجرين للتأكد من أنهم لا يواجهون مطالب غير مبررة. والآن، يوفر المؤشر متوسطًا «واسعًا» للإيجارات في بعض الأحياء الشعبية والناشئة في دبي. في السنوات الأربع الماضية، لم يكن المؤشر عاملاً مركزيًا بسبب الانخفاض المطرد في الإيجارات، حيث شهد عام 2020 انخفاضًا بأكثر من 10 في المائة في بعض المناطق.
ولكن مع بدء سوق العقارات في دبي في رؤية المزيد من الحركة، سينعكس ذلك في مرحلة ما على الإيجارات أيضًا. وهذا هو السبب في أنه من المرجح مرة أخرى أن يظهر المؤشر بشكل بارز.
ماذا يقول مؤشر الإيجار العقاري عن منطقتك؟
- إذا كان إيجار الوحدة العقارية أقل بنسبة تصل إلى 10٪ من متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة، فلا يجوز للمالك زيادة الإيجار؛
- إذا كان إيجار الوحدة العقارية أقل بنسبة 11-20٪ من متوسط الوحدات المماثلة، يجوز للمالك زيادة الحد الأقصى للإيجار بنسبة 5٪؛
- إذا كان إيجار الوحدة العقارية أقل بنسبة 21-30٪ من متوسط الوحدات المماثلة، يجوز للمالك زيادة الحد الأقصى للإيجار بنسبة 10٪؛
- إذا كان إيجار الوحدة العقارية أقل بنسبة 31-40٪ من متوسط الوحدات المماثلة، يجوز للمالك زيادة الحد الأقصى للإيجار بنسبة 15٪؛ و
- إذا كان إيجار الوحدة العقارية أقل من متوسط الوحدات المماثلة بأكثر من 40٪، يجوز للمالك زيادة الحد الأقصى للإيجار بنسبة 5٪.
هل الإيجارات ثابتة؟
مرة أخرى، يسمع المستأجرون في بعض الأحياء الراقية في دبي - المارينا ووسط المدينة والخليج التجاري - حديثًا عن الزيادات المحتملة عند استحقاق عقودهم التالية. شهدت بعض المباني داخل هذه المناطق بالتأكيد زيادات أو طلبًا للتنزه، خاصة بالنسبة للدوبلكس والوحدات المكونة من ثلاث غرف نوم.
أبلغ بعض المستأجرين عن مطالبتهم بدفع 20-25 في المائة أكثر مما هم عليه الآن... على الرغم من أن هذه المناطق لم تشهد بعد أي زيادات في مؤشر RERA للإيجار.
وحتى مع ذلك، يتمتع المستأجرون بحقوق أخرى يمكنهم ممارستها. وقالت براثيوشا غورابو، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core للاستشارات العقارية: «في حالة رغبة المالك في الزيادة، سيتعين عليه تقديم إشعار كافٍ». «يجب ألا تقل فترة الإشعار عن 90 يومًا قبل تاريخ انتهاء عقد الإيجار.
«تشهد معظم مناطق الفلل القائمة في دبي بالفعل استقرارًا في الإيجارات... أو انتعاشًا للإيجار».
لا يجوز للملاك زيادة الإيجار إلا على المستويات المنصوص عليها في القانون وبناءً على المتطلبات التي وضعتها RERA.
تصفية
هذه هي النقطة - حتى الآن، تقتصر الزيادات في الإيجار، إن وجدت، على الأحياء والمباني الراقية. ووفقًا لمصادر السوق، فإن هذا يرجع في الغالب إلى رغبة المستأجرين الحاليين في الانتقال إلى أماكن أو أحياء أكبر مع المزيد من المساحات المفتوحة ووسائل الراحة.
ولكن في مرحلة ما، يمكن أن تستقر الإيجارات في بقية المدينة... أو تحقق زياداتها الأولى منذ عام 2016. وقال مصدر في الصناعة: «سيكون هذا عندما يشهد سوق العمل انتعاشًا كاملاً وحيث يتم إنشاء وظائف جديدة». «حتى الآن، ليس هذا هو الحال. لا تزال الشركات والمؤسسات المحلية عازمة إلى حد كبير على توفير التكاليف».