- دبي تعد مشاريع مكتبية لتخفيف ضغط العرض
- بلغت نسبة الإشغال من الدرجة الأولى أعلى مستوى لها منذ عام 2015، كما تقول جيه إل إل
- معظم المساحة المقرر الانتهاء منها في 2023 و 2024 مؤجرة مسبقًا
- تهدف استراتيجية D33 في دبي إلى مضاعفة التجارة الخارجية والاستثمار
- تم التخطيط لأبراج جديدة وتوسعات وتجديدات لمكاتب الدرجة B
قال محللون إن دبي تحتاج إلى موجة جديدة من تطوير المكاتب لسد النقص في المساحات الرئيسية الذي قد يعيق جهود الحكومة لجذب المزيد من الشركات إلى الإمارات العربية المتحدة.
وقال فيصل دوراني، رئيس أبحاث الشرق الأوسط في شركة «نايت فرانك» الاستشارية: «تكمن القصة الكبيرة في سوق المكاتب في دبي في نقص المساحات المكتبية من الدرجة الأولى».
«مع ارتفاع مستويات الإشغال إلى حوالي 90 في المائة للمباني من الدرجة الأولى في المدينة، سيجد المحتلون الذين يدخلون السوق اليوم نطاقًا محدودًا جدًا من الخيارات عالية الجودة».
شركة متعددة الجنسيات تبحث عن 20,000 قدم مربع في موقع متميز مثل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) «ستواجه صعوبة في العثور حتى على 3,000 قدم مربع»، وفقًا لأحمد أبو النجا، رئيس المبيعات المؤسسية في وكالة العقارات Metropolitan Group.
«تفتقر دبي حقًا إلى المساحات المكتبية من الدرجة الأولى. لا يكاد يوجد أي شيء غير مستأجر».
من المقرر تسليم حوالي 2 مليون قدم مربع من الأسهم التجارية خلال عامي 2023 و 2024، وفقًا لشركة CORE للاستشارات. وتشمل عمليات التسليم البارزة برج أب تاون في أبراج بحيرات جميرا، والمكونات المكتبية في ون زعبيل و6 فلاك، والتوسعات المخطط لها للمناطق الحرة مثل مركز تيكوم للابتكار ومركز دبي للسلع المتعددة.
هناك مشاريع جديدة قيد الإعداد أيضًا، بما في ذلك المراحل التالية من إكسبو سيتي (الموقع القديم لمعرض إكسبو 2020 دبي) ودبي كوميرسيتي في المنطقة الحرة بمطار دبي.
ومن المتوقع أيضًا الحصول على تحديثات من ICD Brookfield، المشروع المشترك بين صندوق الثروة السيادية في دبي ومدير الأصول الكندي، الذي قام بتسليم ICD Brookfield Place الذي تبلغ مساحته 1.1 مليون قدم مربع في مركز دبي المالي العالمي. من المقرر أن يعلن المشروع عن إيجارات جديدة قريبًا.
قال روبرت توماس، رئيس وكالة CORE، إن معظم خطوط أنابيب الإمداد الفوري مؤجرة مسبقًا، لذلك سيكون هناك توافر محدود عند التسليم.
«في حين أن المناطق الحرة مثل دبي الجنوب ومنطقة إكسبو ومجموعات تيكوم الخارجية لديها بعض المخزون المكتبي الحالي، فإن المواقع المركزية [بما في ذلك وسط مدينة دبي والخليج التجاري] تعاني من نقص في العرض.»
وأضاف: «يقوم العديد من الملاك والمناطق الحرة بتفعيل مشاريع مكتبية جديدة أو ترقية أو إعادة استخدام مخزون المكاتب الحالي».
كما أشار بن جونستون، مدير تأجير المكاتب ومساحات الأعمال في JLL Mena، إلى «خط الأنابيب المحدود لعمليات التسليم الجديدة».
وأضاف جونستون: «إذا استمر الطلب على المساحات المكتبية قويًا، فمن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى زيادة الضغط على توافر المساحات من الدرجة الأولى في المناطق الأكثر طلبًا».
«نحن نشهد رغبة قوية من المطورين لبدء مشاريع جديدة والكثير من المناطق الحرة لديها مراحل تطوير أخرى يمكن البدء بها».
هناك أيضًا فرصة لمالكي الأصول من الدرجة B لالتقاط امتداد الطلب عن طريق ترقية مساحتهم، وفقًا لـ JLL.
بموجب الخطة الاقتصادية البالغة 8.7 تريليون دولار D33، تهدف دبي إلى مضاعفة التجارة الخارجية والاستثمار في العقد المقبل لتصبح المركز المالي العالمي الرابع. اتفق مراقبو الصناعة على أنه يجب معالجة النقص في المكاتب إذا كان الأمر يتعلق بجذب الشركات القادمة والمتوسعة.
العديد من أسباب الضغط إيجابية: زيادة الطلب بعد الوباء مع عودة الموظفين إلى مكاتبهم والانتعاش الاقتصادي المدفوع بارتفاع أسعار النفط.
زيادات مضاعفة في الإيجارات
سجلت إيجارات المكاتب في دبي نموًا مضاعفًا في عام 2022 بعد الانكماش المطول. وجدت نظرة عامة على سوق الإمارات العربية المتحدة لعام 2022 من JLL أن إيجارات المكاتب من الدرجة الأولى في منطقة الأعمال المركزية بدبي زادت بنسبة 21 في المائة على أساس سنوي في الربع الرابع. بلغ متوسط سعر المتر المربع 2,100 درهم إماراتي - وهو مستوى لم نشهده منذ عام 2015.
وفي مركز دبي المالي العالمي، تفوق متوسط الإيجارات الرئيسية على السوق، حيث تجاوز 2900 درهم إماراتي للمتر المربع. وقد أدى ذلك إلى دفع المركز إلى المركز السادس عشر في متعقب إيجارات المكاتب العالمية المتميزة التابع لشركة JLL، من المركز 36 في عام 2021.
انخفضت معدلات الشغور الرئيسية إلى 11 في المائة، من 19 في المائة في نهاية عام 2021، بينما ارتفع إجمالي مخزون المكاتب بمقدار 300 ألف قدم مربع إلى 9.1 مليون قدم مربع في عام 2022.
ارتفع عدد تسجيلات الإيجار الجديدة بنسبة 71.3 في المائة سنويًا ليصل إلى 71,325 في عام 2022، وفقًا لمراجعة السوق للربع الرابع من عام 2022 التي أجرتها CBRE، والتي قالت إن إيجارات المكاتب الرئيسية زادت بنسبة 25.2 في المائة العام الماضي.
سجلت وسط مدينة دبي وشارع الشيخ زايد (مركز دبي التجاري العالمي إلى دبي مول) وأبراج بحيرات جميرا أكبر الزيادات في الإيجارات - حوالي 50 بالمائة - وفقًا لـ CORE.
من يبحث عن مساحة مكتبية - وما الذي يحتاجه؟
ووفقًا لتوماس، فإن حجم المكتب الأكثر طلبًا يتراوح بين 1000 قدم مربع و 2000 قدم مربع. وقد حددت CORE أيضًا تحولًا في الطلب القطاعي، بعيدًا عن شركات التكنولوجيا المالية والعملات المشفرة نحو الصناعات المصرفية والمالية والخدمية التقليدية، تليها شركات تكنولوجيا المعلومات والسلع.
أكدت باولا والش، مديرة خدمات المعاملات في الشرق الأوسط في وكالة Savills العقارية، على احتياجات «الشركات الجديدة القادمة إلى دبي والتي تتطلب مساحات مكتبية من أجل إكمال عملية الترخيص التجاري».
وأضافت: «في مركز دبي المالي العالمي ومدينة دبي للإنترنت ومدينة دبي للإعلام، تشهد مراكز الأعمال ومساحات «التوصيل والتشغيل» طلبًا كبيرًا ونقصًا في العرض. يتم تفضيلهم من قبل الوافدين الجدد ذوي النفقات الرأسمالية المحدودة لتناسب مساحتهم والذين يحتاجون إلى المرونة أثناء نموهم في سوق جديدة».
إن مواءمة الأطر التنظيمية في دبي مع المعايير الدولية تشجع مديري الأصول ورأس المال على إنشاء مراكز إقليمية، وفقًا لسيمون تاونسند، المدير الإداري للعقارات والاستثمارات في CEG Invest.
كما أشار إلى حاضنات الشركات الناشئة في الإمارة كمحرك للطلب، حيث تبحث الشركات عن مبانيها الخاصة أثناء نموها.
وفي حين أن نقص المعروض من ألواح الأرضية الكبيرة «يمكن اعتباره طفرة محتملة» في نمو دبي على المدى القصير، قال تاونسند إن استراتيجية مركز دبي المالي العالمي 2.0، التي تهدف إلى مضاعفة حجم المنطقة الحرة ثلاث مرات، هي أحد المشاريع التي من شأنها «تخفيف بعض الضغط» والمساعدة في إبقاء أهداف D33 في الأفق.