سيتمكن السكان من شراء أو تأجير العقارات بشروط وأحكام أكثر مرونة حيث من المتوقع أن يتم تشغيل 41,000 وحدة سكنية قياسية هذا العام بسبب ارتفاع معدل تجسيد المشاريع قبل معرض إكسبو 2020.
تشير أحدث البيانات الصادرة عن Property Finder Group إلى أن المجتمعات الصاعدة في دبي من المرجح أن تشهد المزيد من المنازل المكتملة هذا العام بينما ستشهد الأحياء القائمة فقط بعض الإضافات إلى مخزونها.
وقالت البوابة العقارية إن 30 في المائة من 41 ألف وحدة سكنية قيد الإنشاء في دبي هذا العام اكتملت بنسبة 96 في المائة إلى 99 في المائة، ومن المتوقع أن تقوم قرية جميرا سيركل بتسليم 3400 منزل، وهو أعلى مستوى في دبي.
قالت لينيت أباد، مديرة الأبحاث والبيانات في Property Finder، إن هذا وقت ممتاز لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء عقار.
«بالنظر إلى أكثر من 70 في المائة من إيجارات الوافدين، فإن هذا العرض الجديد يحظى بترحيب كبير حيث يستفيد السكان من خلال ترقية المجتمع الذي يقيمون فيه. ومع نضوج سوق العقارات في دبي، يشهد السكان أخيرًا انخفاض الإيجارات إلى مستوى يعتبر في متناول الجميع، وبالتالي تنخفض تكلفة المعيشة».
قال شاهر موسلي، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لمجموعة آرثر ماكينزي العقارية، إن عام 2018 كان عامًا بطيئًا مقارنة بعامي 2017 و 2016، مما تسبب في تباطؤ بعض المشاريع. ومع ذلك، في العام الماضي، كان هناك تدفق للمستثمرين الذين جاءوا وضخوا الأموال في هذه المشاريع التي عرضت عليهم بأسعار جيدة من قبل المالكين والملاك.
«عادة ما تظهر الفرص للمستثمرين عندما يكون هناك تباطؤ في السوق. وخلال هذه الفترة العصيبة، قدمت دبي دائمًا فرصًا مربحة للمستثمرين الخارجيين مما يتيح إكمال المشروع».
وقال موسل لخليج تايمز: «أعتقد أن السبب الرئيسي للعديد من المشاريع التي تتجه نحو الانتهاء الآن هو تلبية الطلب المتوقع خلال معرض إكسبو 2020».
تم تسليم أكثر من 28 ألف منزل في دبي في عام 2018، وهو ما يزيد عن عدد الوحدات التي تم تسليمها في السنوات القليلة الماضية، وفقًا لتقرير Property Finder.
«أعتقد أن سوق العقارات في دبي كان مرنًا للغاية في الطقس الغائم ولا يزال أحد أعلى العوائد على المستوى الدولي. قال عاطف رحمان، المدير والشريك في شركة دانوب العقارية: «هناك العديد من المشاريع التي من المتوقع أن تكتمل هذا العام، والتي بدورها ستوفر للمستهلك خيارًا أوسع في الموقع والسعر والجودة».
وقال إنه بسبب تسليم هذه المشاريع، سيتم الشعور ببعض الضغط، ولكن لا ينبغي اعتباره علامة على القلق. وقال إنه كما حدث تاريخيًا في كل سوق عالمي، فسوف يتلاشى على مدى فترة من الزمن مع زيادة الطلب من خلال النمو السكاني.
«أتوقع أن يرتفع الطلب منذ الربع الثالث، الأمر الذي سيخلق زخمًا تصاعديًا لأسعار البيع والإيجارات. إنه وقت رائع للمستخدمين النهائيين والمستثمرين للاستفادة والاستعداد لجني النتائج».
معدل تجسيد أعلى
على الرغم من أنه من المقرر الانتهاء من أكثر من 41,000 منزل في دبي في عام 2019، إلا أنه عادة ما تكون هناك فجوة كبيرة في ما يتم الإعلان عنه وما يدخل السوق. وكانت عمليات التسليم الفعلية أقل بنسبة 30 إلى 50 في المائة من توقعات المطورين. وقال التقرير إن هذا يرجع إلى أن المطورين عادة ما يقومون بتعديل العرض ليتناسب مع الطلب الفعلي.
وفي إشارة إلى تقرير شركة جيه إل إل، قال أباد إن معدل التجسيد التقليدي يتراوح بين 40 و50 في المائة. وقال أباد: «وصل العرض إلى ذروته في عام 2018، لكن هذا لا يعني أن معدل التجسيد قد تغير بسبب عدد المشاريع قيد الإنشاء وإطلاق المشاريع الجديدة».
اعتبارًا من فبراير 2019، أصبحت الوحدات البالغ عددها 41,000 وحدة من المقرر الانتهاء منها في دبي، 30 في المائة جاهزة بنسبة 96 في المائة إلى 99 في المائة، وفقًا لـ Property Finder. وعلاوة على ذلك، فإن 32 في المائة من المشاريع قيد الإنشاء قد اكتملت بنسبة 91 إلى 95 في المائة، في حين أن 29 في المائة من المشاريع قيد الإنشاء قد اكتملت بنسبة 85 في المائة إلى 90 في المائة. وقال التقرير إن هذا قد يؤدي إلى ارتفاع معدل تجسيد المشاريع هذا العام.
وقال رحمن من شركة دانوب العقارية: «أحد الأسباب الرئيسية وراء ارتفاع معدل تجسيد المشاريع يرجع جزئيًا إلى عامل إكسبو 2020، حيث تم التخطيط لمعظم المشاريع لدعم النمو المتوقع من المعرض».
وعزا الفضل في ذلك إلى البيئة التنظيمية القوية التي تضمن التسليم الصحي للمشاريع وثقة المستثمرين العالية. «إن الدعم والتحكم من المنظمين جعل كل مطوري العقارات أكثر مسؤولية تجاه التزاماتهم بإكمال المشاريع في الوقت المحدد.»
وفي إشارة إلى أحدث تقرير لشركة «كوشمان آند ويكفيلد كور» عن سوق العقارات في دبي، قالت رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات براثيوشا غورابو إن معظم عمليات التسليم تتم في قطاع الأسعار المعقولة إلى السوق المتوسطة، حيث تستحوذ دبي لاند وقرية جميرا سيركل أند تراينجل على ثلث جميع عمليات التسليم.
وقال: «على الرغم من تباطؤ وتيرة انخفاض الأسعار نسبيًا، إلا أننا نتوقع تأخرًا في انتعاش أسعار المبيعات والإيجارات حيث من المتوقع أن يتجاوز المخزون الشاغر الحالي والعرض المستقبلي خلال العامين المقبلين الطلب المطرد».
وقال إنه تم التخطيط للعديد من هذه التطورات خلال ذروة 2014-15.
«نتوقع أيضًا أن يقوم المطورون بمواءمة عمليات التسليم في الفترة التي تسبق معرض إكسبو 2020. لقد شهدنا زيادة في عمليات التسليم خلال العام الماضي، حيث تم تسليم أكثر من 21700 وحدة في عام 2018 ونتوقع عددًا أكبر من عمليات التسليم خلال عامي 2019 و 2020، على الرغم من مراعاة معدلات الإنجاز المتحفظة».
بداية جيدة
تم الانتهاء من ما مجموعه 4441 وحدة سكنية في دبي في الشهرين الأولين من عام 2019، منها 4184 شقة و 257 فيلا وتاون هاوس، وفقًا لأبحاث Property Finder.
ستشهد قرية جميرا سيركل أكبر عدد من المنازل المكتملة هذا العام (3408) وستشكل 8.19 في المائة من العرض القادم في عام 2019. يأتي الخليج التجاري في المرتبة التالية، حيث من المقرر الانتهاء من 3152 منزلًا في عام 2019 وهو ما يمثل 7.57 في المائة من العرض. وتأتي مدينة دبي الرياضية في المرتبة الثالثة، حيث سيتم تجهيز 3,098 منزلاً في عام 2019 وستساهم بنسبة 7.44 في المائة من إجمالي العرض.
وفي المناطق التي سيتم فيها إطلاق إمدادات جديدة، ستستمر أسعار المبيعات والإيجارات في التكيف بناءً على طلب السوق».
وقالت: «خلال العام الماضي، أتاح هذا الفرصة لاتجاه السوق الجديد حيث شهدنا عددًا كبيرًا من المستأجرين الذين يتحولون إلى أصحاب منازل ونعتقد أن عام 2019 سيكون عام المستخدمين النهائيين».
«بالنسبة لأولئك الذين يستمرون في الإيجار، سنستمر في رؤية الاتجاه حيث سيقوم الكثيرون بالترقية إلى وحدات أكبر أو الانتقال إلى مناطق أكثر جاذبية مع وسائل الراحة المطلوبة بالإضافة إلى الاحتفاظ بالقوة التفاوضية. وقد أدى كلا الاتجاهين إلى زيادة مقدار الدخل المتاح الذي يساهم في الاقتصاد العام».
ستضيف كل من المشاريع الجديدة مثل مدينة محمد بن راشد والفرجان وتاون سكوير أكثر من 2000 منزل إلى سوق دبي السكني هذا العام. ستضيف كل من المشاريع الجديدة الأخرى مثل أكويا أكسجين ومردف هيلز ودبي ساوث وداماك هيلز أكثر من 1000 وحدة إلى سوق دبي السكني خلال عام 2019.
ستساهم المجمعات القائمة مثل المدينة الدولية (512) ونخلة جميرا (289) ودبي موتور سيتي (276) ودبي لاند (188) وجميرا جولف إستيتس (95) بجزء صغير فقط من فطيرة التوريد في عام 2019.
وتخالف هذا الاتجاه مجتمعات مثل وسط مدينة دبي (1,772) ودبي مارينا (944)، حيث لا يزال نشاط البناء الكبير مستمراً وبالتالي سيشهد المزيد من عمليات استكمال المنازل.
ورداً على سؤال حول الحصة المعقولة في ما يقدر بنحو 41 ألف وحدة سيتم الانتهاء منها هذا العام، قالت: «إذا نظرنا إلى المناطق التي سيتم فيها الانتهاء من غالبية التوريد، يمكننا أن نتوقع رؤية مخزون ميسور التكلفة في عدد غير قليل من المناطق بما في ذلك JVC والمدينة الرياضية و DSO ودبي لاند وأرجان ودبي الجنوبية والتي تمثل حوالي 33 في المائة من 41,000 وحدة سيتم الانتهاء منها».