لقد ولت الأيام التي كان فيها الوافدون يخنقون أحلامهم في امتلاك عقار في الإمارات العربية المتحدة حيث تتوفر خيارات واسعة اليوم لهم للاستثمار في قطع الأراضي والشقق في جميع أنحاء الإمارات السبع.
لا تزال دبي خيارًا شائعًا لغالبية المغتربين الذين يعتبرون الإمارات العربية المتحدة وطنهم الثاني ويفضلون الحصول على شقة في الإمارة. كما فتحت أبو ظبي والشارقة والإمارات الأخرى قطع أراضيها للمغتربين، مما سمح لهم بالاستثمار إما بشروط الإيجار أو التملك الحر.
أصدرت حكومة دبي مرسومًا هذا الأسبوع يسمح للمغتربين بشراء قطع أراضي للتملك الحر في دبي الجنوب، والتي كانت تسمى سابقًا دبي وورلد سنترال. سيؤدي ذلك إلى فتح قطع الأراضي للمطورين والمستثمرين من القطاع الخاص الذين يمكنهم الاستفادة من الطفرة التنموية المتوقعة في الفترة التي تسبق معرض إكسبو 2020.
بالنسبة للمبتدئين، هناك أربعة أنواع من ملكية الأراضي في الإمارات العربية المتحدة - أراضي دول مجلس التعاون الخليجي، المتاحة للتملك الحر لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة فقط؛ أراضي دول مجلس التعاون الخليجي للإيجار، وهي مفتوحة لجميع الجنسيات ويمكن أن تتراوح مدتها من عام واحد إلى 99 عامًا؛ أراضي التملك الحر لجميع الجنسيات؛ وأراضي المنطقة الحرة للإيجار، وهي مفتوحة لجميع الجنسيات ويمكن أن تتراوح مدتها من سنة إلى 99 عامًا وقابلة للتجديد.
تتوفر قطع الأراضي للبيع في كل من مناطق التملك الحر والتملك المؤجر في دبي. في مجتمعات التملك المؤجر (المناطق المخصصة)، ستكون هناك فترة حيازة مرتبطة بقطعة الأرض، بينما في مناطق التملك الحر، سيمتلك المالك قطعة الأرض بالكامل. بالنسبة للأراضي المستأجرة، بعد انتهاء الفترة، يحق للمالك التجديد بسعر معين.
المناطق الرئيسية في دبي، حيث تتوفر قطع أراضي للتملك الحر للبيع اليوم، هي دبي الجنوبية وخليج الأعمال ولؤلؤة جميرا وفي المواقع الثانوية مثل الفرجان ومدينة دبي الرياضية وقرية جميرا الجنوبية. هذا يستثني المناطق القديمة مثل بر دبي والكرامة والقصيص.
عادة ما يقوم المشترون بشراء قطع الأراضي من المطور الرئيسي أو من السوق الثانوية. لكن مراقبي العقارات يقولون إن قطع الأراضي نادرة في قلب دبي.
«توجد قطع الأراضي التي يزداد الطلب عليها في المناطق الأكثر رسوخًا ونضجًا في دبي، مثل مرسى دبي ووسط المدينة وأبراج بحيرات جميرا [JLT]، والتي تعتبر نادرة جدًا حاليًا. ومع ذلك، هناك المزيد من الخيارات في المواقع الثانوية مثل الفرجان ومدينة دبي الرياضية وقرية جميرا الجنوبية»، كما يقول إدوارد ماكورا، الشريك في شركة Cushman & Wakefield Core.
وفي السياق نفسه، يقول حسين علاء الدين، رئيس الأبحاث في شركة GCP Properties: «ستكون قطع الأراضي في المجتمعات الراقية المتطورة مثل تلال الإمارات ودبي مارينا نادرة ولن يكون من السهل الحصول عليها».
الطلب القوي له أيضًا تأثير مباشر على الأسعار. ومع ذلك، يمكن أن يكون لأسعار قطعة الأرض تباين كبير اعتمادًا على الموقع وتقسيم المناطق والحجم.
يمكن أن يتراوح متوسط سعر قطع الأراضي في دبي من 60 درهمًا للقدم المربع إلى 100 درهم للقدم المربع في المواقع الثانوية مثل واحة دبي للسيليكون ومدينة دبي الرياضية، وفقًا لما ذكرته شركة Macura. سيرتفع السعر إلى 250 درهمًا للقدم المربع إلى 350 درهمًا للقدم المربع في المواقع الرئيسية الأكثر نضجًا في دبي، مثل وسط مدينة دبي ودبي مارينا.
ويضيف علاء الدين: «في المجتمعات الحدودية مثل ماجان وأرجان، ستكون أسعار قطع الأراضي للمباني السكنية في حدود 90 درهمًا إلى 130 درهمًا للقدم المربع، اعتمادًا على حجم قطعة الأرض وعدد الطوابق. في المجمعات السكنية الراقية الأخرى، مثل دبي هيلز استيت، ستختلف قطع أراضي الفلل من 380 درهمًا إلى 450 درهمًا للقدم المربع، اعتمادًا على الموقع والمنطقة المبنية».
تاريخيًا، أثبتت الأرض أنها فئة أصول أكثر ربحًا مقارنة بالوحدات السكنية الجاهزة. ومع ذلك، يتم تحديد قيمة قطعة الأرض من خلال المنتج النهائي الذي تم إنشاؤه.
«في دبي، تفوقت أسعار الأراضي على أسعار الوحدات الجاهزة بمرتين منذ عام 2003. يوضح علاء الدين من GCP أن معدلات النمو الفائقة هذه لا تظهر فقط في دبي، ولكن أيضًا في المدن الكبرى الأخرى مثل بكين وكالغاري.
يعتمد تقدير قيمة الأرض على المنطقة التي تشتري فيها والسعر الذي تشتري به.
يقول ماكورا: «إذا اشتريت قبل اكتمال البنية التحتية وكانت قطع الأراضي المجاورة لا تزال قيد الإنشاء، فستتوقع سعرًا أكثر جاذبية مقارنة بوقت اكتمال البنية التحتية للمنطقة ونضج الحي».
تقليديًا، قام مستثمرو دول مجلس التعاون الخليجي بشراء قطع أراضي لبناء أبراج شاهقة في دبي.
«نرى الآن عددًا من المغتربين يدخلون السوق أيضًا. كما رأينا في تلال الإمارات والأقسام في جميرا، فإن ملف تعريف المشتري متنوع. ومع ذلك، نرى المزيد من الجذب من المستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية الهنود والباكستانيين والعرب الآخرين [وخاصة اللبنانيين]، بالإضافة إلى مستثمري دول مجلس التعاون الخليجي ومستثمري أوروبا الغربية. قال كوشمان آند ويكفيلد كور ماكورا إن اهتمام المستثمرين الروس قد تضاءل في السنوات القليلة الماضية.
يمكن للمشترين أن يكونوا مالكين وشاغلين يتطلعون إلى بناء مساكن تجارية أو سكنية لأنفسهم أو للأفراد و/أو شركات التطوير التي تتطلع إلى البيع لأطراف ثالثة.
تتمتع المناطق الفاخرة بمعدل أعلى من استخدام الأراضي مقارنة بالمشاريع ذات الدخل المتوسط.
وفقًا لعلاء الدين: «على سبيل المثال، تتمتع دبي مارينا بمعدل استخدام للأراضي أعلى من 90 في المائة مقارنة بواحة دبي السيليكون التي تبلغ 20 في المائة. وباستخدام مقياس الربحية، يمكننا أن نستنتج أن المطورين سيكونون أكثر تحفيزًا لبناء مشاريع متميزة من أجل زيادة العائدات إلى أقصى حد».
هناك عدد كبير من قطع الأراضي المتاحة للبيع لبناء المباني في منطقتي الريم وجزيرة السعديات الاستثمارية في أبو ظبي، حيث يُسمح للأجانب بامتلاك العقارات، كما يقول أحد المستشارين العقاريين.
يقول بن كرومبتون، الشريك الإداري لشركة Crompton Partners Estate Agents التي تتخذ من أبوظبي مقراً لها: «هناك قطع كبيرة من الأراضي المتاحة لبناء أبراج متوسطة إلى شاهقة في جزيرة الريم وجزيرة السعيديات».
وقال: «لا توجد العديد من قطع الأراضي المتاحة للبيع في أي مكان في مناطق الاستثمار في أبو ظبي، حيث يُسمح للأجانب بتملك العقارات».
تضم الإمارة 11 منطقة استثمارية، تم تخصيص سبع منها كمناطق سكنية وتجارية حيث يمكن للأجانب امتلاك العقارات. تشمل هذه المناطق جزيرة السعديات، التي يتم تطويرها من قبل شركة التطوير والاستثمار السياحي أو TDIC، المملوكة لحكومة أبو ظبي؛ جزيرة ريم؛ شاطئ الراحة؛ الريف؛ جزيرة ياس؛ قرية هيدرا والغدير على حدود أبو ظبي ودبي.
هناك أربع مناطق صناعية ومنطقة مالية واحدة. تعد منطقة خليفة الصناعية أو KIZAD أكبر منطقة صناعية وهي جزء من ميناء خالدة.
مدينة مصدر هي منطقة حرة حيث يمكن تنفيذ أعمال التكنولوجيا النظيفة فقط، في حين توفر المنطقة الحرة بمطار أبو ظبي فرصًا لمجموعة متنوعة من الأعمال.
جزيرة الماريه هي المركز المالي الدولي حيث يمكن للأجانب امتلاك ما يصل إلى 100 في المائة من الشركات.
وردا على سؤال حول ما إذا كان يمكن للأجنبي امتلاك قطعة أرض، قال المستشار العقاري: «كل ما يشتريه المغترب مبني على عقد إيجار لمدة 99 عامًا. إذا كنت تستأجر أرضًا نقية ستكون بموجب عقد إيجار لمدة 50 عامًا، قابلة للتجديد لمدة 50 عامًا أخرى.»
وقال: «لا توجد خيارات كثيرة لشراء الأراضي النقية، فأصولها المبنية الوحيدة في أبو ظبي». وقال: «يمكنك شراء قطعة أرض لبناء برج في أي مكان في تلك المناطق الاستثمارية ولكنك تبني فيلتك الخاصة في جزيرة السعديات فقط».
أكثر مناطق الاستثمار اكتظاظًا بالسكان هي جزيرة الريم، التي تقع على بعد 500 متر من ساحل وسط مدينة أبو ظبي وتنتشر على 114 هكتارًا.
كشف مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني العام الماضي عن خطته الرئيسية الجديدة لجزيرة الريم، والتي ستضم 10000 غرفة فندقية و11 مدرسة ونظام نقل بالسكك الحديدية الخفيفة وستضم 210 آلاف شخص عند اكتمالها.
في أبريل، وبمناسبة معرض سيتي سكيب أبوظبي، عرضت شركة مبادلة للتنمية، التي تمتلك جزيرة الماريه، قطع أراضي للبيع لبناء أبراج تجارية.
مثل دبي، بدأت الإمارات الشمالية أيضًا في تقديم عقارات التملك الحر أو الإيجار لمدة 99 عامًا للمواطنين من خارج دول مجلس التعاون الخليجي في الإمارات العربية المتحدة
كانت رأس الخيمة (RAK) أول إمارة شمالية تفتح سوق العقارات، تليها عجمان والشارقة، التي خففت القواعد قبل عامين.
أنشأت حكومة رأس الخيمة شركة تطوير العقارات المساهمة العامة الخاصة بها، RAK Properties، والتي حصلت على حقوق التملك الحر لجميع ممتلكاتها في نوفمبر 2005. وهي مدرجة في سوق أبوظبي للأوراق المالية. تشمل مشاريع RAK Properties ميناء العرب وأبراج جلفار وبرج رأس الخيمة وجولفار ريزيدنس.
تمتلك عجمان كمية كبيرة من وحدات التملك الحر في الإمارة. وتشمل مشاريعها الرئيسية أبراج سيتي تاورز عجمان وبرج الكورنيش وأبراج النعيمية وأبراج الخور وبرج الراشدية وغيرها.
كان سوق العقارات في الشارقة في دائرة الضوء منذ أن فتحت الإمارة السوق للمواطنين من خارج دول مجلس التعاون الخليجي في أواخر عام 2014. تم الإعلان عن اثنين من المشاريع الكبيرة منذ ذلك الحين.
في العام الماضي، تم الإعلان عن مدينة الواجهة البحرية بالشارقة. يتم بناء المدينة الجديدة المطلة على الواجهة البحرية بتكلفة تتراوح بين 18.5 مليار درهم و 20 مليار درهم وستستوعب 200,000 شخص عند الانتهاء من 10 جزر طبيعية، والتي سيتم ربطها بالجسور والقنوات. وستمتد مدينة الشارقة ووترفرونت سيتي، التي تضم 10 جزر، على مساحة 36 كيلومتراً من الأراضي الساحلية على الساحل الشمالي الشرقي للإمارة.
ستضم المدينة 200 برج متعدد الاستخدامات، و 95 مبنى سكنيًا، وتوفر شققًا فاخرة بأسعار معقولة، وفنادق متعددة المستويات وشقق خدمية، وأكثر من 1100 فيلا مطلة على المياه وبجانب المنتزه، ونوادي بحرية، ومركز تسوق، ومركزين ترفيهيين ومساجد، ومدارس، وبنوك، ومتاجر، ومقاهي، ومطاعم.
مشروع آخر كبير في الشارقة هو مدينة تلال، التي تم الإعلان عنها قبل عامين. أعلنت شركة Tilal Properties المطورة لها مؤخرًا أنها تحرز «تقدمًا ممتازًا» من خلال تطوير مدينة تلال في الشارقة بقيمة 2.4 مليار درهم.
تقوم شركة الثريا، وهي شركة تطوير أخرى في الشارقة، ببناء ستة أبراج بجوار مركز صحارى سنتر التجاري. قام المطور ببيع خمسة أبراج وبدأ الحجز للبرج السادس. ومن المتوقع الانتهاء منه في سبتمبر 2019