ومع تسليم أكثر من 21700 وحدة في العام الماضي، وهو أعلى عدد من عمليات التسليم منذ عام 2011، فمن المتوقع أن تظل أسعار المبيعات تحت الضغط هذا العام. ومع ذلك، يشير تقرير صادر عن شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Core التي تتخذ من الإمارات العربية المتحدة مقراً لها إلى أن أحجام المعاملات في سوق المبيعات الجاهزة (سواء للمعاملات النقدية أو معاملات الرهن العقاري) قد شهدت زيادة مطردة على مدى السنوات الثلاث الماضية. أيضًا، على الرغم من التراجع العام لأسعار المبيعات، أظهر متوسط سعر الوحدة في سوق المبيعات الثانوية أيضًا مرونة - كلا الاتجاهين يتعارضان مع ما نراه في سوق المبيعات خارج الخطة. يشير هذا إلى القوة في السوق الثانوية حيث يجد العرض والطلب توازنًا ويختار المزيد من المشترين الوحدات الجاهزة بدلاً من الوحدات قيد الإنشاء، حيث يتطلعون إما إلى الانتقال إلى الملكية والادخار في الإيجارات أو البحث عن عوائد إيجار فورية.
وفي معرض حديثه عن المناطق التي شهدت أكبر قدر من التراجع، تقول براثيوشا غورابو، رئيسة الأبحاث والاستشارات في شركة Cushman & Wakefield Core: «لقد انخفضت أسعار المبيعات في جميع المجالات. وشهدت مناطق مثل الفيلات في جميرا بارك [18 في المائة] والشقق في دبي لاند [15 في المائة] وديسكفري جاردنز [14 في المائة] ومدينة دبي الرياضية [13 في المائة] أكبر انخفاض في الأشهر الـ 12 الماضية. وقد شهدت المناطق الرئيسية مثل نخلة جميرا [3 في المائة] ودبي مارينا [8 في المائة] انخفاضًا أقل وأظهرت مقاومة نسبية، في حين لا يزال وسط مدينة دبي [12 في المائة] تحت ضغط الأسهم الحالية والقادمة».
الوقت المناسب لإغلاق الصفقة يمكن أن يصل السوق إلى حالة توازن خلال 12-18 شهرًا القادمة، مع تباطؤ انخفاض الأسعار والوصول إلى الاستقرار، وفقًا لديكلان كينج، رئيس مجموعة العقارات في Valustrat. ويقول: «من الممكن أن تكون قيمة العديد من العقارات أقل في نهاية هذا العام». «بالنسبة للمالكين والمحتلين الذين يحصلون على العقار المناسب في منطقتهم المفضلة، فهذا هو الوقت المناسب لعقد صفقة».
ومع ذلك، يشير ريتشارد ويند، مدير المبيعات في شركة Better Homes، أيضًا إلى أنه سيتم تسليم 25,000-30,000 وحدة أخرى هذا العام. «هناك قيمة جيدة في السوق اليوم. لم نشهد نهاية العرض. وما نراه اليوم أيضًا هو أنه في عام 2017، كان 70 في المائة من السوق قيد الإنشاء و30 في المائة منها عبارة عن عقارات جاهزة، أما اليوم فقد حقق السوق توازنًا بنسبة 50 إلى 50 في المائة».
تعكس القيمة في السوق الثانوية King القيمة في السوق الثانوية. ويقول: «نتيجة لانخفاض الأسعار في السوق الثانوية، فإن الفيلا في البحيرات أو الينابيع أو المروج التي لم يكن لها أي طلب قبل أربع سنوات، تقدم خيارًا جيدًا للمشترين حتى لو اضطروا إلى ترقية المطبخ أو خزانة الملابس أو الحديقة». «يعود الناس إلى هذه المناطق بسبب نقاط السعر».
وفقًا لبحث أجرته ValuStrat، انتقل العديد من المستأجرين إلى ملكية المنازل في السنوات الأخيرة. «يتم تشجيع المستأجرين على سداد أقساط الرهن العقاري الشهرية التي تقل عن الإيجار. ومع ذلك، هناك عقبة كبيرة تتمثل في مبلغ الإيداع المطلوب للشراء. ويرجع ذلك إلى نسب القرض إلى القيمة الحكيمة للبنك المركزي... وهذا يعني في الواقع أن العديد من المشترين يضطرون إلى دفع ما يقرب من 35 في المائة من سعر الشراء لتغطية الدفعات الأولى والتكاليف الأخرى لشراء منزل».
بالنسبة إلى مرحلة التخطيط، تحقق من خط الإمداد بالنسبة لأولئك الذين يشترون خارج الخطة، يقول كينج إنه من المهم الوثوق باسم المطورين وتاريخهم ومدى التزامهم بإكمال مشاريعهم. «من المهم أيضًا التحقق من المنافسة - ما هو نوع العرض الذي سيأتي إلى المنطقة؟ لذا، سواء كنت أرغب في شراء المنزل للعيش فيه لبضع سنوات ثم بيعه أو الاستثمار في عقار لتأجيره، فأنا بحاجة إلى معرفة عدد الملاك الآخرين الذين سيقومون بتأجيره في نفس الوقت. لذلك إذا كان هناك برج من 400 وحدة في المنطقة المجاورة، فإن 400 مالك آخر سيفعلون الشيء نفسه في نفس الوقت. من الواضح أن هذا سيخلق ضغطًا هبوطيًا على الإيجارات. لذلك من المهم جدًا النظر إلى خط أنابيب الإمداد».
استنادًا إلى التأثير العقاري لمطار آل مكتوم الدولي الجديد، والنجاح المستمر لمناطق جافزا ومجمع دبي للاستثمار القريبتين، والسائقين السياحيين مثل دبي باركس آند ريزورتس، وبالطبع معرض إكسبو 2020 وإعادة استخدام الموقع بعد ذلك وتأثير الاستثمارات القديمة مثل توسيع المترو، يؤمن كينج بقوة بالنجاح طويل الأجل لمنطقة دبي الجنوب.
الحفاظ على رأس المال يعد الحفاظ على رأس المال أحد الاهتمامات الرئيسية لأصحاب العقارات الحاليين والمشترين المحتملين، كما يعترف Gurrapu. «سيظل مالكو العقارات الذين اشتروا خلال الفترة 2009-12 يشهدون ارتفاعًا في رأس المال، في حين أن عمليات الاستحواذ على قيم الذروة 2012-14 ستواجه انخفاضًا في الأسهم».
تنصح Waind بعدم بيع الأصول بشكل عام. «لقد انخفضت الأسعار في السنوات الأربع الماضية، لذلك سوف تبيع بخسارة. ولكن في الوقت نفسه، تختلف احتياجات الأشخاص المختلفين وقد يتطلع بعض الأشخاص إلى تصفية أحد الأصول». ومع ذلك، هذا هو الوقت المناسب لبيع عقار أصغر لشراء عقار أكبر.
الإيجارات تحت الضغط
يشير تقرير Cushman & Wakefield Core أيضًا إلى أنه في سوق الإيجار، لا يزال المخزون المركزي القديم يتعرض لضغوط للاحتفاظ بحداثته، مع تحول تفضيل المحتل إلى المناطق الخارجية حيث تتوفر خيارات جديدة وبأسعار تنافسية بشكل متزايد. يقول ويند: «نتوقع أن تظل أسعار الإيجارات تحت الضغط في عام 2019 وأن يستمر سوق الإيجار في كونه صديقًا للمستأجرين». «نتوقع أن يستمر الملاك في تقديم شروط تأجير مواتية مثل خفض الإيجارات أثناء التجديدات للاحتفاظ بالمستأجرين والحفاظ على الإشغال، في حين أن البعض مفتوح أيضًا لدفع شيكات متعددة».