في ما يبدو وكأنه قلدة للمقيمين، تعمل العديد من الشركات المحلية والإقليمية في دبي بشكل متزايد على التحول من التأجير إلى امتلاك العقارات وسط ارتفاع الإيجارات.
هذا مشابه للاتجاه السائد بين سكان دبي الذين حرصوا خلال السنوات القليلة الماضية على شراء العقارات في محاولة للتغلب على ارتفاع الإيجارات. في الواقع، كان هذا الاتجاه أحد المحركات الرئيسية لسوق العقارات السكنية في دبي في فترة ما بعد الوباء.
يقول محللو صناعة العقارات إن اتجاه الشركات التي تتطلع إلى امتلاك العقارات بدلاً من الاستئجار منتشر في كل من قطاعي المكاتب والصناعة.
قال روبرت توماس، رئيس الوكالة في Cushman & Wakefield Core: «نرى بشكل خاص الكيانات المحلية التي تعرف أن خطط نموها يمكن استيعابها في نفس المساحة/المبنى ولا ترغب في المرور بزيادات حادة في الإيجارات أو إشعارات الإخلاء كما هو موضح في السوق السكنية. ومع ذلك، فإن هذا الاتجاه يقتصر بشكل عام على الكيانات المحلية أو الإقليمية، حيث أن الشركات متعددة الجنسيات والمحتلين العالميين عادة لا يمتلكون عقاراتهم»، توماس.
وأضاف أن كيانات الوساطة المحلية العقارية ستكون مثالاً انتقلت إلى امتلاك مساحتها، ربما مرتبطة بقدرتها على الحصول على أسعار جذابة من خلال شبكاتها.
وقد انعكس ذلك في زيادة معاملات البيع في سوق مبيعات المكاتب التي نمت بنسبة 24 في المائة على أساس سنوي في عام 2023، مصحوبة بزيادة قدرها 23 في المائة في متوسط أسعار المبيعات.
مكاتب ستراتا محدودة
وقال روبرت توماس من شركة كوشمان آند ويكفيلد كور إن الشركات تواجه قيودًا بسبب التوافر المحدود للمساحات المكتبية متعددة الطبقات للشراء، حيث يتركز نشاط المعاملات في المناطق الرئيسية مثل الخليج التجاري وأبراج بحيرة الجميرا (JLT) وبرشا هايتس، حيث تنتشر مكاتب ستراتا.
ومن حيث أداء المنطقة، يأتي الخليج التجاري في الصدارة بحصة تبلغ 46 في المائة من حجم المعاملات، تليها أبراج بحيرة الجميرا بنسبة 26 في المائة، ويرجع ذلك أساسًا إلى التركيز العالي للمكاتب متعددة الطبقات. «تمتلك معظم المناطق والمناطق الحرة الأخرى مخزونًا مكتبيًا مملوكًا لملاك العقارات الفرديين، والتي لا تتوفر للبيع».
وأضاف توماس أن الطلب المستمر على الوحدات المكتبية التي تقل مساحتها عن 2000 قدم مربع مدفوع بسهولة التأجير والتصميم الأولي واستراتيجيات البيع. استحوذت فئة الحجم هذه على أكثر من 84 في المائة من جميع المكاتب التي تم التعامل معها في عام 2023، مما يجعلها الخيار المفضل للمبيعات.
شراء المستودعات
على عكس سوق المكاتب، قال آدم وين، الشريك المساعد لأسواق رأس المال وحلول الشاغلين/المالك في نايت فرانك، إن القطاع الصناعي واللوجستي هو قطاع يختار فيه المحتلون شراء المستودعات.
«نظرًا للطبيعة العدوانية لرسوم الإيجار من الباطن في الإمارات العربية المتحدة، نرى العديد من المحتلين يختارون شراء مستودعاتهم. في حين أن هذا يؤدي بعد ذلك إلى ربط أموال قيمة الأصول في الميزانية العمومية للشركة، عند الأخذ في الاعتبار الإيجار المدفوع لمالك العقار الخاص بالإضافة إلى رسوم الإيجار من الباطن للسلطة - والتي عادة ما تكون 20-30 في المائة سنويًا، سيتعين عليهم دفعها، غالبًا ما يشعر المحتلون بوجود «قيمة» أكبر في شراء مستودع عند النظر إلى وجهة نظر طويلة الأجل، «قال وين.
وفقًا لما أوردته نايت فرانك في وقت سابق، فإن الطلب يفوق مستودعات التوريد في دبي ويواجه المحتلون احتمال تأجير المزيد من الأسهم الثانوية.
وفقًا لنايت فرانك، تشهد دبي تدفقًا كبيرًا من الاستثمارات المؤسسية من الولايات المتحدة، متأثرة بالموقع الاستراتيجي لدولة الإمارات العربية المتحدة ونمو التجارة الإلكترونية والحاجة إلى حلول سلسلة التوريد الفعالة. ومع ذلك، تواجه دبي نقصًا في الأراضي الصناعية واللوجستية الرئيسية، مما يسلط الضوء على أهمية خطط التوسع من قبل السلطات مثل مجمع دبي للاستثمار والمنطقة الحرة بجبل علي.
وأضاف آدم وين أن الشركات الكبيرة عادةً ما تفضل التأجير بدلاً من الشراء مما يسمح بمرونة الأعمال إذا رغبت في إعادة تحديد موقعها ويسمح لها بالبقاء خفيفة الأصول من خلال عدم وجود العقارات المكلفة في ميزانيتها العمومية.
وقال: «في الوقت الذي تتزايد فيه الإيجارات، ما زلنا نرى المحتلين يختارون الاستئجار كاستراتيجية ويبدو أنهم أكثر سعادة بالدفع مقابل الجودة - وعند مقارنة الإمارات بالأسواق العالمية الأخرى، لا يزال الإيجار أكثر تنافسية من الأسواق التجارية الأخرى الأكثر نضجًا مثل أوروبا والولايات المتحدة».